Grondbeleid

Belangrijkste wijzigingen en bevindingen

Ten opzichte van de jaarrekening 2015 zijn de volgende wijzigingen opgetreden:

• De commissie BBV (Besluit, Begroten en Verantwoorden) heeft de notitie grondexploitaties 2016 gepubliceerd met de volgende wijzigingen:
• De categorie niet in exploitatie genomen gronden wordt afgeschaft;
• Het startpunt van een project is een raadsbesluit met de vaststelling van het project inclusief grondexploitatiebegroting;
• Om een looptijd langer dan tien jaar in projecten aan te houden moet er in een motivering door de raad worden aangegeven waarom gekozen is voor een langere looptijd;
• Grondexploitaties met planinhoudelijke wijzigingen moeten opnieuw door de raad worden geaccordeerd;
• De vervaardigingskosten die aan een grondexploitatie kunnen worden gerekend wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening;
• Het is niet meer toegestaan om toevoegingen te doen aan bovenwijkse voorzieningen. Bestaande voorzieningen mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning afgewikkeld worden;
• Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van de grondexploitatie worden aangelegd is nog wel mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen kunnen alleen plaatsvinden via resultaatsbestemming;
• Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties onder de immateriële vaste activa is onder voorwaarden toegestaan;
• De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde wordt gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie (momenteel 2%);
• De lasten en baten verband houdend met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd. Het is niet toegestaan eigen middelen (reserve) in mindering te brengen op het onderhanden werk;
• De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde;
• Wanneer er bij de berekening van de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties de contante waarde methode wordt gehanteerd, dan moet het effect daarvan zowel voor verliesgevend als voor winstgevende grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid;
• Het treffen van een voorziening gebeurt bij een verwacht verlies moet, de voorziening worden gepresenteerd als waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie.
• Verspreide gronden Hart van Zuid wordt in exploitatie genomen.

Visie gemeentelijk grondbeleid

Op korte termijn zal een nieuwe visie voor het gemeentelijk grondbeleid geschreven worden. Vooruitlopend daarop is zichtbaar dat de regelgeving voor actief grondbeleid enorm is aangescherpt met de nieuwe regelgeving van de BBV, de vennootschapsbelasting, maar ook met bijvoorbeeld de ladder van duurzame verstedelijking.

Deze regelgeving leidt er toe dat gemeenten minder snel een actief grondbeleid gaan voeren en investeringen gaan doen. Die regelgeving was heel effectief geweest in een periode dat gemeenten graag wilden investeren in de stad (tien tot vijftien jaar geleden). Maar in de huidige tijd zijn er nog maar weinig gemeenten die nieuwe investeringen willen doen. De lopende grondexploitaties worden afgemaakt en daarna wordt er veelal vanuit gegaan dat de gemeenten nieuwe locaties willen faciliteren.

De ontwikkeling van de markt van met name de woningbouw is erg positief. Het consumentenvertrouwen neemt toe en de consument is weer bereid (mede door de lage rente) te investeren in woningbouw. Als deze goede markt zich doorzet, kan dat inhouden dat er meer verkocht wordt dan geraamd. Daarmee worden de grondexploitaties minder negatief en kunnen de voorzieningen afnemen. Dat positieve beeld zet zich overigens nog niet door in de uitgifte van de bedrijventerreinen.

Doordat de markt goed is, willen marktpartijen weer investeren in de stad en dat is goed nieuws, tenzij deze investeringen moeten landen op nieuwe locaties. Omdat we in het verleden al veel geïnvesteerd hebben, hebben we als gemeente veel locaties die nog verkocht moeten worden om de investeringen te kunnen terugverdienen. Ook marktpartijen hebben posities die ze nog willen ontwikkelen. Al deze locaties moeten nog terugverdiend worden. Worden er nieuwe locaties toegevoegd, dan houdt dat onherroepelijk in dat investeringen niet terugverdiend kunnen worden en er verlies genomen moet worden.

De regelgeving en de al gedane investeringen zorgen ervoor dat het grondbedrijf behoedzaam opereert en niet snel zal overgaan tot nieuwe investeringen (of desinvesteringen). Maar vanuit een breder maatschappelijk perspectief kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid

Het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) is enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij deze nieuwe regelgeving. Kort gaan we hieronder in op een aantal punten van het BBV die een nadere toelichting behoeven.

Disconteringsvoet

De commissie BBV schrijft een disconteringsvoet voor van 2%. De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat op eindwaarde, contant te maken naar heden om de hoogte van de te treffen voorziening te bepalen. De gehanteerde disconteringsvoet was gelijk aan de rente (laatst vastgesteld op 3,75%). Bij een disconteringsvoet van 2% en een rente van 3,75% wordt teveel voorziening getroffen. Dat probleem wordt verholpen door de rente in gemeentelijke projecten gelijk te stellen aan de disconteringsvoet (2%). Het creëert wel weer een ander probleem voor de gemeente Hengelo, omdat we op dit moment een hogere omslagrente hebben dan 2%. Hierop wordt ingegaan in hoofdstuk 4 en in de paragraaf 6.5 Financiering.

Voor onze gezamenlijke projecten (BXL, de Veldkamp en Hemmelhorst) zullen het aankomend jaar gezamenlijk de mogelijkheden onderzocht moeten worden. In deze begroting houden we de resultaten van de herzieningen van 2016 aan.

Looptijd langer dan tien jaar

De volgende complexen hebben een langere looptijd dan tien jaar. In de indexering is hiermee rekening gehouden door geen opbrengstenindexering na negen jaar te rekenen. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende zes gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar:

• We zijn in 2009 een realisatie overeenkomst aangegaan met de woningcorporatie Welbions over heel Veldwijk Noord. Er zijn vertragingen in de uitvoering ontstaan, waardoor het de verwachting is dat de uitvoering van de overeenkomst pas in 2028 gerealiseerd is. We zijn met Welbions in gesprek om het project te verkleinen naar alleen het middendeel van Veldwijk Noord.
• In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels.
• In de grondexploitatie van Broek Noord gaan we uit van een uitgiftetermijn van 11 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen.
• Bij Broek Oost zijn we, uit risico overwegingen, ervan uitgegaan dat we pas in 2033 de bouwclaim die er ligt, gaan realiseren.
• Hart van Zuid is opgedeeld in diverse deelprojecten. De meeste grondexploitaties vallen ruim binnen de tienjaarstermijn. Uitzonderingen hierop vormen het WTC Businessdistrict (complex 74: fase 2a Industrieplein e.o.), waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2031 en Woonstad Noord, waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2030. Het WTC Businessdistrict is een compacte kantorenlocatie waarvoor de lange looptijd op zich een risicobeperkende maatregel is. Woonstad Noord wordt enkele jaren verhuurd en wordt ontwikkeld nadat Langeler Erve en EMGA bebouwd zijn. Hiernaast heeft de gemeentelijke grondexploitatie een langere looptijd. Er wordt een subsidie terugbetaald. De terugbetaling vindt plaats tot en met 2040.
• In de grondexploitatie van Oosterveld gaan we uit van een uitgiftetermijn van 12 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen.

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen vastgesteld door uw gemeenteraad. De laatst vastgestelde herzieningen zijn van juni 2016. Normaal gezien zijn deze herzieningen ook de basis voor de begroting. Door de vele en omvangrijke wijzigingen van het Besluit Begroten en Verantwoorden moeten de net vastgestelde herzieningen van 2016 enigszins aangepast worden.

De meeste gemeentelijke grondexploitaties laten een sterke verbetering zien ten opzichte van de net vastgestelde herzieningen. De grootste veroorzaker is de rente die gedaald is naar 2% (was 3,75%). Ondanks dat we het niet eens zijn met de wijze waarop de commissie BBV de disconteringsvoet (en dus de rente) heeft opgelegd, heeft het voor het grondbedrijf een voordelig gevolg.

Daarnaast is voor Hart van Zuid de herziene grondexploitatie opgenomen, zoals deze is aangeboden voor de behandeling in uw gemeenteraad van 4 oktober 2016.

De gemeenteraad heeft de parameters begin 2016 al vastgesteld en bij de vaststelling van de parameters is al rekening gehouden met de nieuwe BBV. Voorgesteld wordt om de overige parameters (dus niet de rente) te handhaven zoals deze destijds zijn vastgesteld. Dat leidt tot de volgende parameters:

Resultaten grondexploitaties

 Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een negatief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bijvoorbeeld bij de gemeente Borne in de administratie. Daar daalt de rente begrotingstechnisch nog niet. Juist bij deze externe projecten hebben een heel hoge boekwaarde en is het van belang daar de rentes te laten dalen.

De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties waar een verlies gedraaid wordt. Voor dat verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 1 januari 2017 op € 52,3 miljoen. De voorziening was bij de laatst vastgestelde jaarrekening per 1 januari 2016 nog € 54,9 miljoen (per 1-1-2017 € 56,8 miljoen).

Voor Hart van Zuid zijn de cijfers uit de, na het (concept) onderhandelingsakkoord, geactualiseerde grondexploitatie opgenomen. De voorziening wordt getroffen voor 100% van het geraamde tekort omdat de gemeente vanaf 1-1-2017 alleen de grondexploitatie van Hart van Zuid voert.

We houden daarbij nog een slag om de arm, omdat de grondexploitaties waar we samen in optrekken met andere partijen (BXL, de Veldkamp en Hemmelhorst) nog aangepast moeten worden. Veiligheidshalve houden we daar de resultaten van de vastgestelde herziening van 2016 aan.

Risico’s

De risico’s worden ingeschat op (bruto) € 11,7 miljoen. In de laatst vastgestelde herzieningen was het risico ingeschat op € 11,0 miljoen. De toename wordt vooral veroorzaakt door het (concept) onderhandelingsakkoord van Hart van Zuid. De risico’s en het aanwezige weerstandsvermogen worden behandeld in paragraaf 6.2 Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft).

• Algemeen risico; realisatie afzet

De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de verwachte afzet niet gerealiseerd kan worden (20%);

• Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking

De gemeente heeft een convenant afgesloten met de provincie over de ladder van duurzame verstedelijking. De gemeente heeft bijna de volledige ruimte in die ladder geprogrammeerd, waardoor er geen flexibiliteit is en er nauwelijks ruimte is voor nieuwe initiatieven. Indien er voor gekozen wordt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering toe te passen (17%);

• Businesspark XL

Wanneer het project verslechtert, moet de gemeente voor haar aandeel (uitgaande van 13,9%) een hogere voorziening treffen (14%);

• Algemeen risico; uitgifteprijzen

De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan (6%);

• Lansink Veld Noord (fase 1 Hart van Zuid);

De grondopbrengsten van Lansink Veld Noord worden niet gerealiseerd (6%)

• Algemeen risico; vastgoed markt verslechtert

De markt voor vastgoed verslechtert, waardoor er op bezittingen (panden) in de grondexploitaties afgeschreven moet worden (5%);

• Algemeen risico; Dalende verkeerswaarde

De verkeerswaarde van percelen in het complex niet in exploitatie genomen gronden daalt naar de agrarische waarde, waardoor er meer voorzieningen voor de niet in exploitatiegenomen gronden getroffen moet worden (4%);

• Subsidietermijnen (fase 2b Hart van Zuid)

De subsidietermijnen worden niet gehaald waardoor subsidies niet (geheel) kunnen worden geïnd (3%);

• Kanaalzone (fase 2b Hart van Zuid)

De vervuilde grond kan niet (volledig) hergebruikt worden op locatie (in en nabij talud zuidelijke laan) (2%);

• EMGA Zuid (Hart van Zuid)

De voorgestelde saneringsaanpak van EMGA Zuid is niet te realiseren (2%).

De tien grootste risico’s bepalen 79% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.