Ten opzichte van de jaarrekening 2015 zijn de volgende wijzigingen opgetreden:
Op korte termijn zal een nieuwe visie voor het gemeentelijk grondbeleid geschreven worden. Vooruitlopend daarop is zichtbaar dat de regelgeving voor actief grondbeleid enorm is aangescherpt met de nieuwe regelgeving van de BBV, de vennootschapsbelasting, maar ook met bijvoorbeeld de ladder van duurzame verstedelijking.
Deze regelgeving leidt er toe dat gemeenten minder snel een actief grondbeleid gaan voeren en investeringen gaan doen. Die regelgeving was heel effectief geweest in een periode dat gemeenten graag wilden investeren in de stad (tien tot vijftien jaar geleden). Maar in de huidige tijd zijn er nog maar weinig gemeenten die nieuwe investeringen willen doen. De lopende grondexploitaties worden afgemaakt en daarna wordt er veelal vanuit gegaan dat de gemeenten nieuwe locaties willen faciliteren.
De ontwikkeling van de markt van met name de woningbouw is erg positief. Het consumentenvertrouwen neemt toe en de consument is weer bereid (mede door de lage rente) te investeren in woningbouw. Als deze goede markt zich doorzet, kan dat inhouden dat er meer verkocht wordt dan geraamd. Daarmee worden de grondexploitaties minder negatief en kunnen de voorzieningen afnemen. Dat positieve beeld zet zich overigens nog niet door in de uitgifte van de bedrijventerreinen.
Doordat de markt goed is, willen marktpartijen weer investeren in de stad en dat is goed nieuws, tenzij deze investeringen moeten landen op nieuwe locaties. Omdat we in het verleden al veel geïnvesteerd hebben, hebben we als gemeente veel locaties die nog verkocht moeten worden om de investeringen te kunnen terugverdienen. Ook marktpartijen hebben posities die ze nog willen ontwikkelen. Al deze locaties moeten nog terugverdiend worden. Worden er nieuwe locaties toegevoegd, dan houdt dat onherroepelijk in dat investeringen niet terugverdiend kunnen worden en er verlies genomen moet worden.
De regelgeving en de al gedane investeringen zorgen ervoor dat het grondbedrijf behoedzaam opereert en niet snel zal overgaan tot nieuwe investeringen (of desinvesteringen). Maar vanuit een breder maatschappelijk perspectief kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.
Het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) is enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij deze nieuwe regelgeving. Kort gaan we hieronder in op een aantal punten van het BBV die een nadere toelichting behoeven.
De commissie BBV schrijft een disconteringsvoet voor van 2%. De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat op eindwaarde, contant te maken naar heden om de hoogte van de te treffen voorziening te bepalen. De gehanteerde disconteringsvoet was gelijk aan de rente (laatst vastgesteld op 3,75%). Bij een disconteringsvoet van 2% en een rente van 3,75% wordt teveel voorziening getroffen. Dat probleem wordt verholpen door de rente in gemeentelijke projecten gelijk te stellen aan de disconteringsvoet (2%). Het creëert wel weer een ander probleem voor de gemeente Hengelo, omdat we op dit moment een hogere omslagrente hebben dan 2%. Hierop wordt ingegaan in hoofdstuk 4 en in de paragraaf 6.5 Financiering.
Voor onze gezamenlijke projecten (BXL, de Veldkamp en Hemmelhorst) zullen het aankomend jaar gezamenlijk de mogelijkheden onderzocht moeten worden. In deze begroting houden we de resultaten van de herzieningen van 2016 aan.
De volgende complexen hebben een langere looptijd dan tien jaar. In de indexering is hiermee rekening gehouden door geen opbrengstenindexering na negen jaar te rekenen. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende zes gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar:
Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen vastgesteld door uw gemeenteraad. De laatst vastgestelde herzieningen zijn van juni 2016. Normaal gezien zijn deze herzieningen ook de basis voor de begroting. Door de vele en omvangrijke wijzigingen van het Besluit Begroten en Verantwoorden moeten de net vastgestelde herzieningen van 2016 enigszins aangepast worden.
De meeste gemeentelijke grondexploitaties laten een sterke verbetering zien ten opzichte van de net vastgestelde herzieningen. De grootste veroorzaker is de rente die gedaald is naar 2% (was 3,75%). Ondanks dat we het niet eens zijn met de wijze waarop de commissie BBV de disconteringsvoet (en dus de rente) heeft opgelegd, heeft het voor het grondbedrijf een voordelig gevolg.
Daarnaast is voor Hart van Zuid de herziene grondexploitatie opgenomen, zoals deze is aangeboden voor de behandeling in uw gemeenteraad van 4 oktober 2016.
De gemeenteraad heeft de parameters begin 2016 al vastgesteld en bij de vaststelling van de parameters is al rekening gehouden met de nieuwe BBV. Voorgesteld wordt om de overige parameters (dus niet de rente) te handhaven zoals deze destijds zijn vastgesteld. Dat leidt tot de volgende parameters:
Omschrijving | 2017 | 2018 | 2019 | 2026 |
---|---|---|---|---|
t/m 2025 | ev. | |||
Kostenindexering | 2% | 2% | 2% | 2% |
Rente | 2% | 2% | 2% | 2% |
Opbrengstenindex bedrijven | 0% | 1% | 2% | 0% |
Opbrengstenindex woningbouw | 2% | 2% | 2% | 0% |
Opbrengstenindex kantoren | 0% | 1% | 2% | 0% |
Opbrengsten overig | 0% | 1% | 2% | 0% |
Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een negatief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bijvoorbeeld bij de gemeente Borne in de administratie. Daar daalt de rente begrotingstechnisch nog niet. Juist bij deze externe projecten hebben een heel hoge boekwaarde en is het van belang daar de rentes te laten dalen.
De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties waar een verlies gedraaid wordt. Voor dat verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 1 januari 2017 op € 52,3 miljoen. De voorziening was bij de laatst vastgestelde jaarrekening per 1 januari 2016 nog € 54,9 miljoen (per 1-1-2017 € 56,8 miljoen).
Voor Hart van Zuid zijn de cijfers uit de, na het (concept) onderhandelingsakkoord, geactualiseerde grondexploitatie opgenomen. De voorziening wordt getroffen voor 100% van het geraamde tekort omdat de gemeente vanaf 1-1-2017 alleen de grondexploitatie van Hart van Zuid voert.
We houden daarbij nog een slag om de arm, omdat de grondexploitaties waar we samen in optrekken met andere partijen (BXL, de Veldkamp en Hemmelhorst) nog aangepast moeten worden. Veiligheidshalve houden we daar de resultaten van de vastgestelde herziening van 2016 aan.
De risico’s worden ingeschat op (bruto) € 11,7 miljoen. In de laatst vastgestelde herzieningen was het risico ingeschat op € 11,0 miljoen. De toename wordt vooral veroorzaakt door het (concept) onderhandelingsakkoord van Hart van Zuid. De risico’s en het aanwezige weerstandsvermogen worden behandeld in paragraaf 6.2 Weerstandsvermogen en risicobeheersing.
Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft).
De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de verwachte afzet niet gerealiseerd kan worden (20%);
De gemeente heeft een convenant afgesloten met de provincie over de ladder van duurzame verstedelijking. De gemeente heeft bijna de volledige ruimte in die ladder geprogrammeerd, waardoor er geen flexibiliteit is en er nauwelijks ruimte is voor nieuwe initiatieven. Indien er voor gekozen wordt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering toe te passen (17%);
Wanneer het project verslechtert, moet de gemeente voor haar aandeel (uitgaande van 13,9%) een hogere voorziening treffen (14%);
De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan (6%);
De grondopbrengsten van Lansink Veld Noord worden niet gerealiseerd (6%)
De markt voor vastgoed verslechtert, waardoor er op bezittingen (panden) in de grondexploitaties afgeschreven moet worden (5%);
De verkeerswaarde van percelen in het complex niet in exploitatie genomen gronden daalt naar de agrarische waarde, waardoor er meer voorzieningen voor de niet in exploitatiegenomen gronden getroffen moet worden (4%);
De subsidietermijnen worden niet gehaald waardoor subsidies niet (geheel) kunnen worden geïnd (3%);
De vervuilde grond kan niet (volledig) hergebruikt worden op locatie (in en nabij talud zuidelijke laan) (2%);
De voorgestelde saneringsaanpak van EMGA Zuid is niet te realiseren (2%).
De tien grootste risico’s bepalen 79% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.