Paragrafen 

Grondbeleid

Uitvoering van het grondbeleid

Ten opzichte van de jaarrekening 2015 zijn de volgende wijzigingen opgetreden:

  • De commissie BBV (Besluit, Begroten en Verantwoorden) heeft de notitie grondexploitaties 2016 gepubliceerd met de volgende wijzigingen:
    • De categorie niet in exploitatie genomen gronden wordt afgeschaft;
    • Het startpunt van een project is een raadsbesluit met de vaststelling van het project inclusief grondexploitatiebegroting;
    • Om een looptijd langer dan tien jaar in projecten aan te houden moet er in een motivering door de Raad worden aangegeven waarom gekozen is voor een langere looptijd;
    • Jaarlijks moeten grondexploitaties worden herzien;
    • Grondexploitaties met planinhoudelijke wijzigingen moeten opnieuw door de Raad worden geaccordeerd;
    • De vervaardigingskosten die aan een grondexploitatie kunnen worden gerekend wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening;
    • Het is niet meer toegestaan om toevoegingen te doen aan bovenwijkse voorzieningen. Bestaande voorzieningen mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning afgewikkeld worden;
    • Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van de grondexploitatie worden aangelegd, is nog wel mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen kunnen alleen plaatsvinden via resultaatsbestemming;
    • Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties onder de immateriële vaste activa is onder voorwaarden toegestaan;
    • De toegestane toe te rekenen rente aan een grondexploitatie moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over vreemd vermogen;
    • De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde wordt gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie (momenteel 2%);
    • De lasten en baten verband houdend met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd. Het is niet toegestaan eigen middelen (reserve) in mindering te brengen op het onderhanden werk;
    • De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde;
    • Wanneer er bij de berekening van de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties de contante waarde methode wordt gehanteerd, dan moet het effect daarvan zowel voor verliesgevend als voor winstgevende grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid;
    • Het treffen van een voorziening gebeurt bij een verwacht verlies moet, de voorziening worden gepresenteerd als waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie.
  • Verspreide gronden Hart van Zuid wordt in exploitatie genomen.
  • Complex 70 Hart van Zuid gemeentelijk wordt afgesloten.

Visie gemeentelijk grondbeleid

Op korte termijn zal een nieuwe visie voor het gemeentelijk grondbeleid geschreven worden. Vooruitlopend daarop is zichtbaar dat de regelgeving voor actief grondbeleid enorm is aangescherpt met de nieuwe regelgeving van de BBV, de vennootschapsbelasting, maar ook met bijvoorbeeld de ladder van duurzame verstedelijking.

Deze regelgeving leidt er toe dat gemeenten minder snel een actief grondbeleid gaan voeren en investeringen gaan doen. Deze regelgeving was heel effectief geweest in een periode dat gemeenten graag wilden investeren in de stad (tien tot vijftien jaar geleden). Maar in de huidige tijd zijn er nog maar weinig gemeenten die nieuwe investeringen willen doen.

De ontwikkeling van de markt van met name de woningbouw is erg positief. Het consumentenvertrouwen neemt toe en de consument is weer bereid (mede door de lage rente) te investeren in woningbouw. Als deze goede markt zich door zet, kan dat inhouden dat er meer verkocht wordt dan geraamd. Daarmee worden de grondexploitaties minder negatief en kunnen de voorzieningen afnemen. Dat positieve beeld zet zich overigens nog niet door in de uitgifte van de bedrijventerreinen.

Doordat de markt goed is, willen marktpartijen weer investeren in de stad en dat is goed nieuws, tenzij deze investeringen moeten landen op nieuwe locaties. Omdat we in het verleden al veel geïnvesteerd hebben, hebben we als gemeente veel locaties die nog verkocht moeten worden om de investeringen te kunnen terugverdienen. Ook marktpartijen hebben posities die ze nog willen ontwikkelen. Al deze locaties moeten nog terugverdiend worden. Worden er nieuwe locaties toegevoegd, dan houdt dat onherroepelijk in dat investeringen niet terugverdiend kunnen worden en er verlies genomen moet worden.

De regelgeving en de al gedane investeringen zorgen ervoor dat het grondbedrijf behoedzaam opereert en niet snel zal overgaan tot investeringen (of desinvesteringen). Maar vanuit een breder maatschappelijk perspectief kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij deze nieuwe regelgeving. Kort gaan we hieronder nog in op een aantal punten van de BBV die een nadere toelichting behoeven:

Disconteringsvoet.

De commissie BBV schrijft een disconteringsvoet voor van 2%. De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat op eindwaarde, contant te maken naar heden (huidig prijspeil). De gehanteerde disconteringsvoet was in de jaarrekening van 2015 (en alle jaren ervoor) gelijk aan de (omslag)rente ( 3,75%). Bij een disconteringsvoet van 2% en een rente van 3,75% wordt er in theorie teveel voorziening getroffen. Dat zou een zeer onwenselijke situatie zijn. Dat kan opgelost worden door de rente gelijk te stellen aan de disconteringsvoet (2%). Maar voor de rentetoerekening aan projecten is de BBV ook gewijzigd. Uit de renteberekening blijkt dat de rente langjarig op 2% gezet mag worden.

Looptijd langer dan tien jaar.

 

De volgende gemeentelijke complexen hebben een langere looptijd dan tien jaar. In de grondexploitaties is daarom geen opbrengstenindexering gerekend na tien jaar. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende vijf gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar:

  • Veldwijk Noord. We zijn in 2009 een realisatie overeenkomst aangegaan met de woningcorporatie Welbions over heel Veldwijk Noord. Er zijn vertragingen in de uitvoering ontstaan, waardoor het de verwachting is dat de uitvoering van de overeenkomst pas in 2028 gerealiseerd is. We zijn met Welbions in gesprek om het project te verkleinen naar alleen het middendeel van Veldwijk Noord;
  • Dalmeden. In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels ;
  • Broek Oost. Bij Broek Oost zijn we er, van risico overwegingen, vanuit gegaan dat we pas in 2030 de bouwclaim die er ligt, gaan realiseren;
  • Hart van Zuid. Hart van Zuid is opgedeeld in diverse deelprojecten. De meeste grondexploitaties vallen ruim binnen de tienjaarstermijn. Uitzonderingen hierop vormen het WTC Businessdistrict waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2031 en Woonstad Noord waarin de opbrengsten geraamd zijn in 2027. Het WTC Businessdistrict is een compacte kantorenlocatie waarvoor de lange looptijd op zich een risicobeperkende maatregel is. Woonstad Noord wordt enkele jaren verhuurd en wordt ontwikkeld nadat Langeler Erve en EMGA bebouwd zijn. De grond wordt in 2027 afgenomen door Van Wijnen op basis van de afspraken die gemaakt zijn over de herijking van de samenwerking.
  • Oosterveld. In de grondexploitatie gaan we uit van een uitgiftetermijn van 12 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen.

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen grondexploitaties vastgesteld door de Raad. De Raad heeft de parameters, die in de grondexploitaties gebruikt worden, 17 januari 2017 al vastgesteld. Het gaat om de volgende parameters:

Omschrijving2017201820192027
      t/m 2026 ev.
Kostenindexering 2% 2% 2% 2%
Rente 2% 2% 2% 2%
Opbrengstenindex bedrijven 0% 1% 2% 0%
Opbrengstenindex woningbouw 0% 2% 2% 0%
Opbrengstenindex kantoren 0% 1% 2% 0%
Opbrengsten overig 0% 1% 2% 0%

In de onderstaande tabel staan de resultaten per grondexploitatie:

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een positief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bij de gemeente Borne en Businesspark XL zit bij de Gemeenschappelijke Regeling BXL in de administratie.

De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. We presenteren de verschillende deelcomplexen bij Hart van Zuid, maar we treffen één voorziening voor het gehele project. Vandaar dat sommige winstgevende deelcomplexen in de bovenstaande tabel toch als verliesgevend wordt gepresenteerd. Voor het verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 1 januari 2017 op € 60,2 miljoen. De voorziening was bij de laatst vastgestelde jaarrekening per 1 januari 2016 nog € 54,9 miljoen (per 01.01.2017 was de verwachte voorziening € 56,8 miljoen). Er is ten opzichte van vorig jaar nog een extra voorziening getroffen voor de waardering van bedrijventerrein Campus (€ 1,1 miljoen). Deze voorziening is toegevoegd na overleg met de accountant. Die voorziening is uit voorzichtigheid toegevoegd. Dit jaar wordt uitgezocht of deze extra voorziening nodig is. Daarnaast was er door de gewijzigde BBV regelgeving een extra voorziening nodig voor de Veldkamp (€ 2,3 miljoen).

Voortgang projecten

Navolgend staat een korte omschrijving van de grootste wijzigingen in de vastgestelde grondexploitaties in 2016. Tussen haakjes staat de wijziging van het verwachte resultaat ten opzichte van vorig jaar (prijspeil 01.01.2017).

Lange Wemen (+/+ € 1,1 miljoen)

De wetgeving voor grondexploitaties is aangepast en dat heeft gevolgen voor deze grondexploitatie. Omdat de wet nog niet heel expliciet is, is er afgestemd met de accountant en de commissie BBV. Daar is uit gekomen dat de Langestraat en het Burgemeester Jansenplein niet meer verantwoord mogen worden in deze grondexploitatie. Dit heeft tot gevolg dat de kosten zijn gedaald met € 1,4 miljoen. Daarnaast is in het afgelopen jaar het pand aan de Deldenerstraat gesloopt. De kosten zijn daarbij € 0,2 miljoen hoger uitgevallen dan begroot doordat er meer asbest is aangetroffen en er extra veiligheidsmaatregelen bij de sloop nodig waren.

Omdat de gemeente het plein en de Langestraat nog wel wil realiseren, wordt voorgesteld om de kosten voor de aanleg van de weg en het plein direct ten laste van de reserve grondexploitaties te brengen (€ 1,4 miljoen). Per saldo verslechtert het project Lange Wemen dus met circa € 0,3 miljoen.

Kristenbos (+/+ € 0,3 miljoen)

In de grondexploitatie zijn de boekwaardes verwerkt. Het gaat dan voornamelijk om het bijwerken van de rentekosten, want er wordt door de organisatie niet gewerkt aan dit project. Door de gewijzigde BBV wetgeving is de rente substantieel gewijzigd (van 3,5% naar 2%) en ontstaat er een voordeel.

Veldwijk Noord (-/- € 0,5 miljoen)

De verwachte kosten zijn door een aantal oorzaken gestegen. Het was de verwachting dat er in 2016 een nieuwe overeenkomst zou liggen, waardoor het plangebied kleiner zou worden. De gesprekken zijn gevoerd, maar dit heeft nog niet geleid tot een overeenkomst. Voor het deel Noord en Zuid is geen nieuwe plankostenraming gemaakt sinds de Realisatie overeenkomst uit 2009, omdat het de verwachting is dat partijen uit elkaar gaan voor de delen Noord en Zuid. Omdat de partijen nog steeds geen nieuwe overeenkomst hebben, is er alsnog een nieuwe plankostenraming gemaakt. Daarnaast is de jaarlijkse indexering verwerkt in de budgetten voor bouw en woonrijp maken en zijn de kosten voor de kuipersdijk conform de ROK afspraken verhoogd.

Dalmeden (+/+ € 8,9 miljoen)

De grondexploitatie is met € 8,9 miljoen verbeterd door verlaging van de rente van 3,75% naar 2%.

Broek Noord (-/- € 0,8 miljoen)

De kosten zijn € 0,6 miljoen hoger dan vorig jaar en de opbrengsten € 1,1 miljoen lager. Voor de Noordrand is een nieuw plan gemaakt. Hierin is minder netto uitgeefbaar terrein gerekend en daarom ook meer openbaar gebied. Dit verklaart de lagere opbrengsten en de hogere uitgaven in het openbaar gebied. De tijdsinvloeden zijn € 0,9 miljoen lager door de lagere rente. Per saldo verslechtert het resultaat met € 0,8 miljoen.

Broek Oost (-/- € 0,4 miljoen)

De grondprijzen van een aantal kavels zijn herzien en naar beneden bijgesteld. Hierdoor zijn de opbrengsten minder dan bij de vorige herziening aangenomen. Daarnaast is de rente verlaagd van 3,75% naar 2%. Per saldo moet hierdoor € 326.000 aan voorziening worden getroffen.

Hart van Zuid (+/+ € 8,8 miljoen)

 

De grondexploitatie verbetert ten opzichte van de vorige jaarrekening met € 8,8 miljoen. Dit geeft een wat vertekend beeld doordat in de onderliggende grondexploitatie de ontvangen bijdrage van de uit de grondexploitatie getreden ontwikkelaar (Van Wijnen) is gepresenteerd. De grondexploitatie van vorig jaar laat het tekort zien waar gemeente en Van Wijnen beiden voor verantwoordelijk waren. Als dit buiten beschouwing wordt gelaten, bedraagt het voordeel € 3,2 miljoen.In oktober jongstleden is er een geactualiseerde grondexploitatie vastgesteld (zaaknummer 2028451). Deze grondexploitatie liet een voordeel zien ten opzichte van de grondexploitatie bij de vorige jaarrekening van € 4,5 miljoen. Dit werd onder andere veroorzaakt door het verhogen van enkele verkoopprognoses, huuropbrengsten en het verlagen van het budget van de sanering van EMGA Zuid zuid, waarvan het risico bij de ontwikkelaar is neergelegd, en het verlagen van het plankostenbudget.Ten opzichte van de laatste vastgestelde grondexploitatie verslechtert het resultaat dus met € 1,3 miljoen. Dit wordt veroorzaakt doordat - vanwege gewijzigde regelgeving - een gemeentelijke bijdrage niet meer ten gunste van de grondexploitatie mag worden gebracht. Deze bijdrage, groot € 3,0 miljoen, wordt thans ten gunste van de reserve grondexploitaties gebracht, waardoor er geen financieel consequenties voor het grondbedrijf zijn. Deze (ogenschijnlijke) verslechtering is gedeeltelijk teniet gedaan door de verlaging van het rentepercentage.

Gezondheidspark (+/+ € 0,4 miljoen)

De verbetering van het resultaat is voornamelijk veroorzaakt door het verlagen van de rente.

Oosterveld (+/+ € 1,4 miljoen)

Het resultaat is verbeterd door verlaging van de rente van 3,75% naar 2%.

Campus (-/- € 0,3 miljoen)

Per 1.1.2016 werd ervan uitgegaan dat de gronden voor 2023 verkocht zouden zijn. Op dit moment wordt verwacht dat de verkoop een langere periode, namelijk tot 2026 in beslag neemt. In samenhang hiermee nemen de (beheers)kosten en de financieringskosten toe. De grondprijs van een aantal kavels is verlaagd. Door deze prijsverlaging daalt de contante waarde met € 892.000. Met de verlaging van de rente van 3,75% naar 2% wordt de kosten stijging en de grondprijsdaling gedeeltelijk opgevangen. Per saldo is het contante waarde resultaat gedaald met € 0,3 miljoen.

Watertorenpark (-/- € 0,7 miljoen)

Het BBV is gewijzigd en er kan in de grondexploitatie geen aparte post onvoorzien worden opgenomen, dus is deze uit de raming gehaald. Verder schrijft de BBV voor dat er onder voorwaarden winst genomen moet worden. Bij het watertorenpark is dat het geval. De verslechtering van het resultaat is de winst die al uit de grondexploitatie is gehaald (de winst staat in de reserve grondexploitaties). Daarnaast zijn er geen planschades meer te verwachten.

De Veldkamp (-/- € 0,7 miljoen)

Het resultaat van de grondexploitatie is met € 1,6 miljoen verbeterd. De verwachte uitgifte van 2016 is niet gerealiseerd. De fasering van het project is aangepast en de looptijd van het project is met een jaar verlengd. De kosten zijn gestegen door aanvullende planontwikkelingskosten.

Het financiële resultaat van de grondexploitatie verbetert door het aanpassen van de rente en disconteringsvoet. De rente binnen de grondexploitatie is gedurende de gehele looptijd 2,23%. Met de gemeente Borne is overeengekomen het verschil tussen het gewogen gemiddelde rentepercentage en het door Borne daadwerkelijk betaalde rentepercentage vreemd vermogen door de gemeente Hengelo wordt jaarlijks wordt gecompenseerd conform de verhouding van de grondexploitatie. Dit bedrag ( € 2,3 miljoen) wordt gedekt vanuit de reserve grondexploitaties. Per saldo verslechtert de grondexploitatie dan met € 0,7 miljoen.

BXL (+/+ € 15,8 miljoen)

Ten behoeve van het RBT is een verkenning uitgevoerd voor de grondexploitatie. Het totaal aan wijzigingen leidde tot een grondexploitatie met een tekort van € 39,0 miljoen (NCW per 1-1-2016). Verhoogd met 3,75% rente heeft deze grondexploitatie een resultaat van € 40,5 miljoen (NCW per 1-1-2017). Deze grondexploitatie was verwerkt in de jaarrekening 2015 van de gemeente Hengelo en voor het aandeel in het tekort was een voorziening getroffen van € 5,4 miljoen (prijspeil 1-1-2016).

In september jongstleden is een toekomstbestendige grondexploitatie voor BXL vastgesteld (zaaknummers 2051875 en 2055845) met een resultaat van € 23,6 miljoen (NCW per 1-1-2016). Het resultaat van de grondexploitatie is ten opzichte van de grondexploitatie die verwerkt is in de jaarrekening 2016 met € 15,4 miljoen verbeterd (€ 39,0 miljoen minus € 23,6 miljoen). Daarbij zijn de onderstaande uitgangspunten gehanteerd;

  • De nog te realiseren afdrachten aan het fonds Bovenwijkse Voorzieningen worden niet langer ten laste gebracht van de grondexploitatie maar jaarlijks rechtstreeks aan de deelnemers gefactureerd.
  • De nog te realiseren investeringen in parkmanagement worden niet langer ten laste van de grondexploitatie gebracht maar afgeschreven en de hiermee samenhangende kapitaallasten worden jaarlijks aan de deelnemers gefactureerd.
  • Er is een investeringsbudget opgenomen van € 9,0 miljoen dat door de deelnemende partijen beschikbaar wordt gesteld en dat kan worden ingezet voor het acquisitieproces in brede zin.

Het verwachtte tekort van € 23,6 miljoen (NCW per 1-1-2016) is verhoogd met 2% rente € 24,1 miljoen (NCW per 1-1-2017). De geactualiseerde grondexploitatie (NCW per 1-1-2017) sluit op een tekort van € 24,7 miljoen en verslechtert derhalve met € 0,6 miljoen.

Het project BXL resulteert voor de gemeente Hengelo in een drietal financiële verplichtingen die zijn verwerkt in de jaarrekening;

  • Een voorziening voor het aandeel (23%) in het tekort (€ 24,7 miljoen) van de grondexploitatie á € 5,7 miljoen.
  • Jaarlijkse bijdragen (€ 151.000) aan fonds Bovenwijks Voorzieningen en parkmanagement voor totaal € 2,5 miljoen (NCW per 1-1-2017)
  • Ter beschikking stellen van een investeringsbudget voor totaal € 1,3 miljoen (NCW per 1-1-2017.

Risico’s

De risico’s van het grondbedrijf hebben met name betrekking op de vastgestelde grondexploitaties. Voor de risico’s van de grondexploitaties geldt dat er een wisselwerking is tussen de herziening van de grondexploitaties en de risico’s. Wanneer een risico (financieel) wordt verwerkt in de grondexploitatie vervalt daarmee dat specifieke risico; het wordt dan voorzien. Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is afgenomen van € 11,0 miljoen naar € 7,7 miljoen bij 90% zekerheid. Deze daling wordt met name veroorzaakt doordat:

De geraamde rente en de geraamde opbrengststijging zijn per 1.1.2017 vrijwel gelijk, waardoor vertraging geen of weinig financieel gevolg heeft. Hiernaast is de (woning)markt verbeterd. Deze verbetering wordt weerspiegeld in de verkoop van de particuliere bouwkavels. De grondprijzen zijn voor (bijna) alle woningbouwprojecten gestegen en verkoopplanningen worden gehaald. Deze ontwikkeling is nog niet zichtbaar bij de gronden op de diverse bedrijventerreinen.

 

In 2016 is de ontvlechting/herijking van de samenwerking met Van Wijnen afgerond. De gevolgen daarvan zijn verwerkt in de diverse grondexploitaties van Hart van Zuid. Dit heeft bijgedragen aan de afname van het financieel gevolg van het totale risicoprofiel.

Als gevolg van het geactualiseerde BBV 2016 is de rente gebaseerd op de feitelijk betaalde en te betalen rente. Op dit moment is de rente laag. Wanneer de rente gaat stijgen zal dit sneller gevolgen hebben voor de uitkomsten van de grondexploitaties. Wanneer hiernaast vertraging van de gronduitgifte optreedt, kan dat grote financiële gevolgen hebben. Het renterisico is daarmee één van de grootste risico’s geworden.

Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft).

  1. Businesspark XL: Wanneer het project verslechtert, moet de gemeente voor haar aandeel een hogere voorziening treffen (18%);
  2. Algemeen risico; Rente: Wanneer de rente gaat stijgen, verslechtert het resultaat (16%);
  3. Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking woningbouw: De gemeente heeft een convenant afgesloten met de provincie over de ladder van duurzame verstedelijking. De gemeente heeft bijna de volledige ruimte in die ladder geprogrammeerd, waardoor er geen flexibiliteit is en er nauwelijks ruimte is voor nieuwe initiatieven. Indien er voor gekozen wordt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering toe te passen, moet er afgewaardeerd worden (10%);
  4. Algemeen risico; uitgifteprijzen: Wanneer de markt voor grondverkopen verslechtert, komen de uitgifteprijzen onder druk te staan (8%);
  5. WTC business district; programma en uitgifteprijzen: De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan en/of het niet volledig kunnen realiseren van het beoogde programma (6%);
  6. Algemeen risico; Dalende verkeerswaarde: De verkeerswaarde van percelen in Materiële Vaste Activa (voorheen niegg) daalt naar de agrarische waarde, waardoor er meer voorziening voor deze percelen getroffen moet worden (5%);
  7. Lansinkveld Noord; programma en uitgifteprijzen: Het geraamde programma kan niet gerealiseerd worden doordat er onvoldoende markt is voor het geraamde volume ofwel het programma levert minder op (5%);
  8. Subsidietermijnen (Fase 2b Hart van Zuid): De subsidietermijnen worden niet gehaald waardoor subsidies niet (geheel) kunnen worden geïnd (4%);
  9. Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking bedrijventerreinen: De gemeente heeft afspraken gemaakt met de netwerkstadgemeenten over de Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020. Hieruit blijkt een kleine overprogrammering (3%);
  10. Dalmeden: Het uitgeefbaar terrein wordt kleiner waardoor opbrengsten worden misgelopen (3%).

De tien grootste risico’s bepalen afgerond 78% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.