Grondbeleid

Belangrijkste wijzigingen en bevindingen

Ten opzichte van de jaarrekening 2016 zijn de volgende wijzigingen opgetreden:

Visie gemeentelijk grondbeleid

Op korte termijn zal een nieuwe visie voor het gemeentelijk grondbeleid worden geschreven. Vooruitlopend daarop is zichtbaar dat de regelgeving voor actief grondbeleid enorm is aangescherpt met de gewijzigde regelgeving van het BBV, de vennootschapsbelasting, maar ook met bijvoorbeeld de ladder van duurzame verstedelijking.

Deze regelgeving leidt er toe dat gemeenten minder snel een actief grondbeleid gaan voeren en investeringen gaan doen. Die regelgeving was heel effectief geweest in een periode dat gemeenten graag wilden investeren in de stad (tien tot vijftien jaar geleden). Maar in de huidige tijd zijn er nog maar weinig gemeenten die nieuwe investeringen willen doen. De lopende grondexploitaties worden afgemaakt en daarna wordt er veelal vanuit gegaan dat de gemeenten nieuwe locaties willen faciliteren.

De ontwikkeling van de markt van met name de woningbouw is erg positief. Het consumentenvertrouwen neemt toe en de consument is weer bereid (mede door de lage rente) te investeren in woningbouw. Als deze goede markt zich doorzet, kan dat inhouden dat er meer verkocht wordt dan geraamd. Daarmee worden de grondexploitaties minder negatief en kunnen de voorzieningen afnemen. Dat positieve beeld zet zich overigens nog niet door in de uitgifte van de bedrijventerreinen.

Doordat de markt goed is, willen marktpartijen weer investeren in de stad en dat is goed nieuws, tenzij deze investeringen moeten landen op nieuwe locaties. Omdat we in het verleden al veel geïnvesteerd hebben, hebben we als gemeente veel locaties die nog verkocht moeten worden om de investeringen te kunnen terugverdienen. Ook marktpartijen hebben posities die ze nog willen ontwikkelen. Al deze locaties moeten nog terugverdiend worden. Worden er nieuwe locaties toegevoegd, dan houdt dat onherroepelijk in dat investeringen niet terugverdiend kunnen worden en er verlies genomen moet worden.

De regelgeving en de al gedane investeringen zorgen ervoor dat het grondbedrijf behoedzaam opereert en niet snel zal overgaan tot nieuwe investeringen (of desinvesteringen). Maar vanuit een breder maatschappelijk perspectief kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is voor de grondexploitaties enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij deze nieuwe regelgeving. Kort gaan we hieronder in op een aantal punten van het BBV die een nadere toelichting behoeven.

Looptijd langer dan tien jaar

De volgende complexen hebben een langere looptijd dan tien jaar. In de indexering is hiermee rekening gehouden door geen opbrengstenindexering na negen jaar te rekenen. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende zes gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar:

• We zijn in 2009 een realisatie overeenkomst aangegaan met de woningcorporatie Welbions over heel Veldwijk Noord. Er zijn vertragingen in de uitvoering ontstaan, waardoor het de verwachting is dat de uitvoering van de overeenkomst pas in 2028 gerealiseerd is. We zijn met Welbions in gesprek om het project te verkleinen naar alleen het middendeel van Veldwijk Noord;
• In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels;
• In de grondexploitatie van Broek Noord gaan we uit van een uitgiftetermijn van 11 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen;
• Bij Broek Oost zijn we, uit risico overwegingen, ervan uitgegaan dat we pas in 2033 de bouwclaim die er ligt, gaan realiseren;
• Hart van Zuid is opgedeeld in diverse deelprojecten. De meeste grondexploitaties vallen ruim binnen de tienjaarstermijn. Uitzonderingen hierop vormen het WTC Businessdistrict (complex 74: fase 2a Industrieplein e.o.), waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2031 en Woonstad Noord, waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2030. Het WTC Businessdistrict is een compacte kantorenlocatie waarvoor de lange looptijd op zich een risico beperkende maatregel is. Woonstad Noord wordt enkele jaren verhuurd en wordt ontwikkeld nadat Langeler Erve en EMGA bebouwd zijn. Hiernaast heeft de gemeentelijke grondexploitatie een langere looptijd. Er wordt een subsidie terugbetaald. De terugbetaling vindt plaats tot en met 2040;
• In de grondexploitatie van Oosterveld gaan we uit van een uitgiftetermijn van 12 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen.

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen vastgesteld door uw gemeenteraad. De laatst vastgestelde herzieningen zijn van juli 2017. Normaal gezien zijn deze herzieningen ook de basis voor de begroting. De gemeenteraad heeft de parameters begin 2017 al vastgesteld en bij de vaststelling van de parameters is al rekening gehouden met het gewijzigde BBV. Voorgesteld wordt om de overige parameters (dus niet de rente) te handhaven zoals deze destijds zijn vastgesteld. Dat leidt tot de volgende parameters:

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een positief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bij de gemeente Borne en Businesspark XL zit bij de Gemeenschappelijke Regeling BXL in de administratie.

De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. We presenteren de verschillende deelcomplexen bij Hart van Zuid, maar we treffen één voorziening voor het gehele project. Vandaar dat sommige winstgevende deelcomplexen in de bovenstaande tabel toch als verliesgevend wordt gepresenteerd. Voor het verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 1 januari 2018 op € 61,2 miljoen.

Ontwikkeling Reserve Grondexploitaties

Naar verwachting bedraagt de reserve eind 2017 € 1,7 miljoen. Dit bedrag loopt naar verwachting op naar € 3,5 miljoen in 2021. In de tabel hieronder staat de verwachte stand van de reserve in de komende jaren.

Risico’s

De risico’s van het grondbedrijf hebben met name betrekking op de vastgestelde grondexploitaties. Voor de risico’s van de grondexploitaties geldt dat er een wisselwerking is tussen de herziening van de grondexploitaties en de risico’s. Wanneer een risico (financieel) wordt verwerkt in de grondexploitatie vervalt daarmee dat specifieke risico; het wordt dan voorzien. Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is afgenomen van € 11,0 miljoen naar € 7,7 miljoen bij 90% zekerheid. Deze daling wordt met name veroorzaakt doordat:

De geraamde rente en de geraamde opbrengststijging zijn per 1 januari 2017 vrijwel gelijk, waardoor vertraging geen of weinig financieel gevolg heeft. Hiernaast is de (woning)markt verbeterd. Deze verbetering wordt weerspiegeld in de verkoop van de particuliere bouwkavels. De grondprijzen zijn voor (bijna) alle woningbouwprojecten gestegen en verkoopplanningen worden gehaald. Deze ontwikkeling is nog niet zichtbaar bij de gronden op de diverse bedrijventerreinen.

In 2016 is de ontvlechting/herijking van de samenwerking met Van Wijnen afgerond. De gevolgen daarvan zijn verwerkt in de diverse grondexploitaties van Hart van Zuid. Dit heeft bijgedragen aan de afname van het financieel gevolg van het totale risicoprofiel.

Als gevolg van het geactualiseerde BBV 2016 is de rente gebaseerd op de feitelijk betaalde en te betalen rente. Op dit moment is de rente laag. Wanneer de rente gaat stijgen zal dit sneller gevolgen hebben voor de uitkomsten van de grondexploitaties. Wanneer hiernaast vertraging van de gronduitgifte optreedt, kan dat grote financiële gevolgen hebben. Het renterisico is daarmee één van de grootste risico’s geworden.

Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft).

1. Businesspark XL: Wanneer het project verslechtert, moet de gemeente voor haar aandeel een hogere voorziening treffen (18%);
2. Algemeen risico; Rente: Wanneer de rente gaat stijgen, verslechtert het resultaat (16%);
3. Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking woningbouw: De gemeente heeft een convenant afgesloten met de provincie over de ladder van duurzame verstedelijking. De gemeente heeft bijna de volledige ruimte in die ladder geprogrammeerd, waardoor er geen flexibiliteit is en er nauwelijks ruimte is voor nieuwe initiatieven. Indien er voor gekozen wordt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering toe te passen, moet er afgewaardeerd worden (10%);
4. Algemeen risico; uitgifteprijzen: Wanneer de markt voor grondverkopen verslechtert, komen de uitgifteprijzen onder druk te staan (8%);
5. WTC business district; programma en uitgifteprijzen: De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan en/of het niet volledig kunnen realiseren van het beoogde programma (6%);
6. Algemeen risico; Dalende verkeerswaarde: De verkeerswaarde van percelen in Materiële Vaste Activa (voorheen NIEGG) daalt naar de agrarische waarde, waardoor er meer voorziening voor deze percelen getroffen moet worden (5%);
7. Lansinkveld Noord; programma en uitgifteprijzen: Het geraamde programma kan niet gerealiseerd worden doordat er onvoldoende markt is voor het geraamde volume ofwel het programma levert minder op (5%);
8. Subsidietermijnen (Fase 2b Hart van Zuid): De subsidietermijnen worden niet gehaald waardoor subsidies niet (geheel) kunnen worden geïnd (4%);
9. Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking bedrijventerreinen: De gemeente heeft afspraken gemaakt met de netwerkstadgemeenten over de Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020. Hieruit blijkt een kleine overprogrammering (3%);
10. Dalmeden: Het uitgeefbaar terrein wordt kleiner waardoor opbrengsten worden misgelopen (3%).

De tien grootste risico’s bepalen afgerond 78% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.