Ten opzichte van de jaarrekening 2016 zijn de volgende wijzigingen opgetreden:
Op korte termijn zal een nieuwe visie voor het gemeentelijk grondbeleid worden geschreven. Vooruitlopend daarop is zichtbaar dat de regelgeving voor actief grondbeleid enorm is aangescherpt met de gewijzigde regelgeving van het BBV, de vennootschapsbelasting, maar ook met bijvoorbeeld de ladder van duurzame verstedelijking.
Deze regelgeving leidt er toe dat gemeenten minder snel een actief grondbeleid gaan voeren en investeringen gaan doen. Die regelgeving was heel effectief geweest in een periode dat gemeenten graag wilden investeren in de stad (tien tot vijftien jaar geleden). Maar in de huidige tijd zijn er nog maar weinig gemeenten die nieuwe investeringen willen doen. De lopende grondexploitaties worden afgemaakt en daarna wordt er veelal vanuit gegaan dat de gemeenten nieuwe locaties willen faciliteren.
De ontwikkeling van de markt van met name de woningbouw is erg positief. Het consumentenvertrouwen neemt toe en de consument is weer bereid (mede door de lage rente) te investeren in woningbouw. Als deze goede markt zich doorzet, kan dat inhouden dat er meer verkocht wordt dan geraamd. Daarmee worden de grondexploitaties minder negatief en kunnen de voorzieningen afnemen. Dat positieve beeld zet zich overigens nog niet door in de uitgifte van de bedrijventerreinen.
Doordat de markt goed is, willen marktpartijen weer investeren in de stad en dat is goed nieuws, tenzij deze investeringen moeten landen op nieuwe locaties. Omdat we in het verleden al veel geïnvesteerd hebben, hebben we als gemeente veel locaties die nog verkocht moeten worden om de investeringen te kunnen terugverdienen. Ook marktpartijen hebben posities die ze nog willen ontwikkelen. Al deze locaties moeten nog terugverdiend worden. Worden er nieuwe locaties toegevoegd, dan houdt dat onherroepelijk in dat investeringen niet terugverdiend kunnen worden en er verlies genomen moet worden.
De regelgeving en de al gedane investeringen zorgen ervoor dat het grondbedrijf behoedzaam opereert en niet snel zal overgaan tot nieuwe investeringen (of desinvesteringen). Maar vanuit een breder maatschappelijk perspectief kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is voor de grondexploitaties enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij deze nieuwe regelgeving. Kort gaan we hieronder in op een aantal punten van het BBV die een nadere toelichting behoeven.
De volgende complexen hebben een langere looptijd dan tien jaar. In de indexering is hiermee rekening gehouden door geen opbrengstenindexering na negen jaar te rekenen. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende zes gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar:
Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen vastgesteld door uw gemeenteraad. De laatst vastgestelde herzieningen zijn van juli 2017. Normaal gezien zijn deze herzieningen ook de basis voor de begroting. De gemeenteraad heeft de parameters begin 2017 al vastgesteld en bij de vaststelling van de parameters is al rekening gehouden met het gewijzigde BBV. Voorgesteld wordt om de overige parameters (dus niet de rente) te handhaven zoals deze destijds zijn vastgesteld. Dat leidt tot de volgende parameters:
Omschrijving | 2018 | 2019 | 2026 |
---|---|---|---|
t/m 2025 | ev. | ||
Kostenindexering | 2% | 2% | 2% |
Rente | 2% | 2% | 2% |
Opbrengstenindex bedrijven | 1% | 2% | 0% |
Opbrengstenindex woningbouw | 2% | 2% | 0% |
Opbrengstenindex kantoren | 1% | 2% | 0% |
Opbrengsten overig | 1% | 2% | 0% |
Omschrijving | Boekwaarde | Eindwaarde | Voorziening | Einde looptijd | |||
---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2016 | jaarrekening 2016 | 2017 | grex | ||||
Verliesgevend | |||||||
Woningbouw | |||||||
104 Lange Wemen grondexploitatie | 586.158 | -446.242 | 428.914 | 2019 | |||
006 't Rot | -7.411.900 | -3.413.637 | 2.913.506 | 2025 | |||
026 M kwadraat | -0 | -1.128.170 | 1.042.255 | 2021 | |||
036 Kristenbos | -0 | -155.546 | 135.412 | 2024 | |||
101 Broek Noord | -10.156.388 | -2.237.377 | 1.872.137 | 2026 | |||
102 Broek Oost | -3.663.788 | -466.606 | 333.232 | 2034 | |||
HART VAN ZUID | |||||||
701 Lansinkveld Noord | -10.182.041 | -5.761.914 | 5.116.414 | 2023 | |||
702 Langeler Erve | -3.819.116 | -2.573.349 | 2.196.328 | 2025 | |||
703 hoofdinfrastructuur | -225.685 | -4.019.543 | 3.640.623 | 2022 | |||
704 EMGA | -4.037.755 | -4.826.354 | 4.285.664 | 2023 | |||
711 fase 2a Industrieplein e.o. | -5.958.615 | -2.065.888 | 1.475.380 | 2034 | |||
712 Vereenigingsgebouw | -62.820 | 931.245 | -763.945 | 2027 | |||
713 Noordelijke laan HvZ | 2.314.072 | 417.962 | -342.874 | 2027 | |||
714 Woonstad Noord | -2.415.857 | 1.074.695 | -881.624 | 2027 | |||
715 Zuidelijke laan HvZ | -124.409 | -5.025.778 | 4.122.888 | 2027 | |||
716 Kanaalzone | -1.338.686 | 512.776 | -455.331 | 2023 | |||
790 Verspreide gronden | -1.881.112 | -1.992.718 | 1.804.866 | 2022 | |||
Bedrijventerrein | |||||||
016 Gezondheidspark | -16.410.959 | -3.889.032 | 3.319.251 | 2025 | |||
035 't Oosterveld | -17.203.992 | -1.387.958 | 1.116.284 | 2028 | |||
096 Campus | -17.721.112 | -5.790.508 | 4.845.238 | 2022 | |||
Waardering bedrijventerreinen | 1.116.525 | ||||||
Exploitaties buiten gemeentelijke administratie | |||||||
De Veldkamp | -52.656.365 | -29.138.689 | 15.983.066 | 2029 | |||
BBV De veldkamp | 0 | 2.115.068 | 2029 | ||||
Businesspark XL | -107.230.603 | -36.633.874 | 5.783.722 | 2036 | |||
Subtotaal verliesgevend | -259.600.974 | -108.016.505 | 61.203.002 | ||||
Winstgevend | Contante Waarde | ||||||
Woningbouw | |||||||
007 VMBO | 408.338 | 86.471 | 86.471 | 2017 | |||
044 Veldwijk Noord | 3.500.371 | 402.060 | 317.022 | 2029 | |||
052 Dalmeden | -41.281.137 | 16.941.600 | 12.839.615 | 2031 | |||
054 Medaillon | 179.545 | 1.401.120 | 1.320.306 | 2020 | |||
069 Brouwerijterrein | -0 | 74.406 | 72.947 | 2018 | |||
XXX Wijkerslokatie Hemmelhorst | -4.391.320 | 1.246.462 | 1.002.484 | 2028 | |||
Bedrijventerrein | |||||||
084 Zuidelijke Havenweg | -7.922 | 387.144 | 387.144 | 2017 | |||
092 Veldkamptunnel | 0 | 0 | 0 | 2017 | |||
103 Watertorenpark | 1.043.238 | 249.759 | 249.759 | 2017 | |||
Subtotaal winstgevend | -40.548.887 | 20.789.022 | 16.275.747 |
Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een positief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bij de gemeente Borne en Businesspark XL zit bij de Gemeenschappelijke Regeling BXL in de administratie.
De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. We presenteren de verschillende deelcomplexen bij Hart van Zuid, maar we treffen één voorziening voor het gehele project. Vandaar dat sommige winstgevende deelcomplexen in de bovenstaande tabel toch als verliesgevend wordt gepresenteerd. Voor het verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 1 januari 2018 op € 61,2 miljoen.
Naar verwachting bedraagt de reserve eind 2017 € 1,7 miljoen. Dit bedrag loopt naar verwachting op naar € 3,5 miljoen in 2021. In de tabel hieronder staat de verwachte stand van de reserve in de komende jaren.
Omschrijving | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
---|---|---|---|---|---|
Reserve grondexploitaties | 1.734.691 | 1.499.088 | 1.697.838 | 3.301.683 | 3.536.485 |
De risico’s van het grondbedrijf hebben met name betrekking op de vastgestelde grondexploitaties. Voor de risico’s van de grondexploitaties geldt dat er een wisselwerking is tussen de herziening van de grondexploitaties en de risico’s. Wanneer een risico (financieel) wordt verwerkt in de grondexploitatie vervalt daarmee dat specifieke risico; het wordt dan voorzien. Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is afgenomen van € 11,0 miljoen naar € 7,7 miljoen bij 90% zekerheid. Deze daling wordt met name veroorzaakt doordat:
De geraamde rente en de geraamde opbrengststijging zijn per 1 januari 2017 vrijwel gelijk, waardoor vertraging geen of weinig financieel gevolg heeft. Hiernaast is de (woning)markt verbeterd. Deze verbetering wordt weerspiegeld in de verkoop van de particuliere bouwkavels. De grondprijzen zijn voor (bijna) alle woningbouwprojecten gestegen en verkoopplanningen worden gehaald. Deze ontwikkeling is nog niet zichtbaar bij de gronden op de diverse bedrijventerreinen.
In 2016 is de ontvlechting/herijking van de samenwerking met Van Wijnen afgerond. De gevolgen daarvan zijn verwerkt in de diverse grondexploitaties van Hart van Zuid. Dit heeft bijgedragen aan de afname van het financieel gevolg van het totale risicoprofiel.
Als gevolg van het geactualiseerde BBV 2016 is de rente gebaseerd op de feitelijk betaalde en te betalen rente. Op dit moment is de rente laag. Wanneer de rente gaat stijgen zal dit sneller gevolgen hebben voor de uitkomsten van de grondexploitaties. Wanneer hiernaast vertraging van de gronduitgifte optreedt, kan dat grote financiële gevolgen hebben. Het renterisico is daarmee één van de grootste risico’s geworden.
Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft).
De tien grootste risico’s bepalen afgerond 78% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.