Paragrafen 

Grondbeleid

Uitvoering van het grondbeleid

Ten opzichte van de jaarrekening 2016 zijn de volgende wijzigingen opgetreden:

Uit de vragen en antwoorden van de commissie BBV (Besluit, Begroten en Verantwoorden) over de notitie grondexploitaties 2016 blijkt dat de commissie nadrukkelijk stelt dat er tussentijds winst genomen dient te worden conform de POC method (Percentage of Completion). De percentage of completion methode is de opbrengsten en kosten naar rato van de prestatie verwerken. Hierdoor ontstaat er inzicht in de financiële gevolgen tijdens een boekjaar en worden de opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verantwoord.Daarbij wordt ook nadrukkelijk gesteld dat er met deze methode voldoende rekening is gehouden met de risico’s. Dat biedt dus beperkte ruimte voor eigen inschattingen voor voorzichtigheidprincipes.

Overige zaken die gewijzigd zijn:

  • De parameters zijn bijgesteld door de Raad;
  • Het programma voor kantoren in WTC Businessdistrict is bijgesteld;
  • Verkoopprijzen zijn extern getoetst en waar nodig bijgesteld.

Visie gemeentelijk grondbeleid

De gemeente Hengelo wil met haar grondbeleid een bijdrage leveren aan de invulling van haar ambities op het terrein van wonen en economie. Het grondbeleid heeft daarmee een volgend karakter voor andere beleidsvelden en programma’s. Gelet op de huidige grondvoorraad zal een actief grondbeleid voor nieuwe projecten situationeel worden toegepast. De gemeente opereert behoedzaam en meer faciliterend. In dat opzicht wordt het huidige beleid uit de periode 2012 – 2016 voortgezet. Maar maatschappelijk kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Waar nodig pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Ten opzichte van de vorige nota grondbeleid 2012 – 2017 hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan:

  1. De regelgeving voor actief grondbeleid is belangrijk aangescherpt:
    1. De Ladder voor duurzame verstedelijking (onderdeel Besluit ruimtelijke ordening)

De Ladder beoogt vraag en aanbod van woningbouwlocaties en bedrijventerreinen beter in balans te brengen. Dit vindt op gemeentelijk niveau zijn vertaling in:

  • De Woonvisie;
  • De Herprogrammering bedrijventerreinen.
  1. Vennootschapsbelasting (Vpb-plicht) voor gemeenten

De Vpb-plicht beoogt het structureel maken van winst op het grondbedrijf minder aantrekkelijk te maken;

  1. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV)

Het BBV is sterk gewijzigd met het doel risico’s te beperken. De gemeente laat haar grondexploitaties aansluiten bij deze nieuwe regels.

  1. De strenge regelgeving en de reeds gedane investeringen hebben als consequentie dat het grondbedrijf voorzichtig opereert en niet snel zal overgaan tot investeringen. Maar vanuit maatschappelijk perspectief kan het juist wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad en kiest voor meer sturing door middel van actief grondbeleid. Het kan daarbij gaan om belangrijke locaties die niet door marktpartijen worden ontwikkeld en gerealiseerd, maar ook is heel goed mogelijk dat de gemeente uit strategische overwegingen gronden verwerft die wel goed in de markt liggen;

  1. In anterieure overeenkomsten worden in het kader van het kostenverhaal de ambtelijke uurtarieven gehanteerd conform de ministeriële regeling inzake van plankosten;

  1. In anterieure overeenkomsten worden bepalingen opgenomen waarbinnen het project moet zijn gerealiseerd. Zo niet, dan kan de nieuwe bestemming zonder schadevergoeding worden ingetrokken. Dit is een uitvloeisel van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is in 2016 enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij deze nieuwe regelgeving. Kort gaan we hieronder nog in op een aantal punten van de BBV die een nadere toelichting behoeven:

Disconteringsvoet

De commissie BBV schrijft een disconteringsvoet voor van 2%. De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat op eindwaarde, contant te maken naar heden (huidig prijspeil). De gehanteerde disconteringsvoet was in de jaarrekening van 2016 gelijk aan de (omslag)rente ( 2 %).

Looptijd langer dan tien jaar

De volgende gemeentelijke complexen hebben een langere looptijd dan tien jaar. In de grondexploitaties is daarom geen opbrengstenindexering gerekend na tien jaar. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende vijf gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar:

  • Veldwijk Noord. We zijn in 2009 een realisatie overeenkomst aangegaan met de woningcorporatie Welbions over heel Veldwijk Noord. Er zijn vertragingen in de uitvoering ontstaan, waardoor het de verwachting is dat de uitvoering van de overeenkomst pas in 2030 gerealiseerd is. We zijn met Welbions in gesprek om het project te verkleinen naar alleen het middendeel van Veldwijk Noord;
  • Dalmeden. In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels (geraamd € 5,7 miljoen); dat de looptijd van Dalmeden langer is dan 10 jaar is op zich een risico beperkende maatregel.
  • Hart van Zuid. Hart van Zuid is opgedeeld in diverse deelprojecten. De meeste grondexploitaties vallen ruim binnen de tienjaarstermijn. Uitzonderingen hierop vormt het WTC Businessdistrict waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2034. Het WTC Businessdistrict is een compacte kantorenlocatie waarvoor de lange looptijd op zich een risico beperkende maatregel is.
  • Oosterveld. In de grondexploitatie gaan we uit van een uitgiftetermijn van 11 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen.

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen grondexploitaties vastgesteld door de Raad. De Raad heeft de parameters, die in de grondexploitaties gebruikt worden, 17 januari 2017 al vastgesteld. Het gaat om de volgende parameters:

Omschrijving20182019202020212022 t/m 20272028 ev.
   
Kostenindexering0%3%3%2%2%2%
Rente2%2%2%2%2%2%
Opbrengstenindex bedrijven0%0%0%1%2%0%
Opbrengstenindex woningbouw0%3%3%2%2%0%
Opbrengstenindex kantoren0%0%0%1%2%0%
Opbrengsten overig0%0%0%1%2%0%

Tussentijdse winstname

De Commissie BBV geeft een interpretatie (“vraag en antwoord”) over de tussentijdse winstneming. Geadviseerd wordt om juist wel tussentijds winsten te realiseren. In de onderstaande tabel staan de resultaten per grondexploitatie:

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een positief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bij de gemeente Borne en Businesspark XL zit bij de Gemeenschappelijke Regeling BXL in de administratie.

De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. We presenteren de verschillende deelcomplexen bij Hart van Zuid, maar we treffen één voorziening voor het gehele project. Vandaar dat sommige winstgevende deelcomplexen in de bovenstaande tabel toch als verliesgevend wordt gepresenteerd. Voor het verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 31 december 2017 op € € 72,4 miljoen. Van de totale voorziening ad € 72,4 miljoen is € 48,6 miljoen opgenomen onder de post ‘Voorraden’ en € 23,8 miljoen onder de post ‘Voorzieningen’. De € 23,8 miljoen onder de voorzieningen heeft betrekking op grondexploitatie-complexen die door derden worden uitgevoerd maar waarvoor de gemeente Hengelo voor een deel verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en het daarbij behorende verlies. De voorziening was bij de laatst vastgestelde jaarrekening per 31 december 2016 nog € 60,2 miljoen.

Voortgang projecten

Navolgend staat een korte omschrijving van de grootste wijzigingen in de vastgestelde grondexploitaties in 2016. Tussen haakjes staat de wijziging van het verwachte resultaat ten opzichte van vorig jaar (prijspeil 01.01.2017).

‘t Rot (-/- € 0,5 miljoen)

Het eindresultaat van ’t Rot is circa € 5 ton lager dan in de vorige herziening voorzien. Dit wordt veroorzaakt door een voorziening voor afkoop van de bouwclaim voor fase 2 en 3. Daarnaast is het budget voor plankosten herzien. Tevens zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken nu hoger geraamd dan in de vorige herziening was aangenomen.

Dalmeden (-/- € 2,3 miljoen)

In Dalmeden is winst genomen op basis van BBV regelgeving. Hierdoor wordt de winst in het complex lager. Deze winstverlaging wordt gedempt door hogere verkoopopbrengsten. Per saldo ontstaat een nadeel van € 2,3 miljoen.

Medaillon (-/- € 1,2 miljoen)

Het BBV schrijft voor dat er onder voorwaarden winst genomen moet worden. Bij het Medaillon is dat het geval. De verslechtering van het resultaat is de winst die al uit de grondexploitatie is gehaald (de winst staat in de reserve grondexploitaties).

Broek Noord (-/- € 1,8 miljoen)

De kosten voor bouw- en woonrijp maken voor de Noordrand zijn herzien. Ook de kosten voor het woonrijp maken van het overige gebied. Per saldo nemen hierdoor de kosten toe. De grondopbrengsten worden lager geraamd dan in de vorige herziening nog aangenomen. Het resultaat van de grondexploitatie verslechtert met € 1,8 miljoen.

Broek Oost (-/- € 0,3 miljoen)

Het aantal woningen in deze grondexploitatie is teruggebracht. Per saldo verslechtert hierdoor het eindresultaat van de grondexploitatie met € 0,3 miljoen.

Hart van Zuid (-/- € 3,1 miljoen)

De verslechtering van het resultaat is met name veroorzaakt doordat het te realiseren kantoorprogramma in het WTC Businessdistrict is verkleind van 25.000 m2 naar 15.000 m2 omdat er op dit moment voldoende bestaande kantoorpanden beschikbaar zijn en komen.

Gezondheidspark (-/- € 1,9 miljoen)

De markt en behoefte aan kavels voor zorg-gerelateerde bedrijven is veranderd. Naar aanleiding hiervan worden de grondprijzen voor de bedrijfskavels lager ingeschat. Hiernaast zullen de grondprijzen van de bedrijfskavels minder snel stijgen dan vorig jaar verwacht werd.

Oosterveld (-/- € 2,2 miljoen)

In het Oosterveld zijn de te verwachten opbrengsten nu lager ingeschat dan in de vorige herzieningen, naar aanleiding van een grondprijsadvies van een taxateur. Daarnaast zijn door toepassing van ongunstigere parameters de toegerekende opbrengststijgingen nu minder dan in de vorige herziening nog aangenomen. In totaal leidt dit tot een verslechtering van € 2,2 miljoen.

Campus (-/- € 2,3 miljoen)

Naar aanleiding van een grondprijsadvies van een taxateur worden de opbrengsten circa € 1,5 miljoen lager ingeschat. Hiernaast zullen de grondprijzen van de bedrijfskavels minder stijgen dan vorig jaar verwacht werd. De geraamde opbrengstindexering is € 0,8 miljoen lager.

Watertorenpark (-/- € 0,2 miljoen)

Het BBV schrijft voor dat er onder voorwaarden winst genomen moet worden. Bij het watertorenpark is dat het geval. De verslechtering van het resultaat is de winst die al uit de grondexploitatie is gehaald (de winst staat in de reserve grondexploitaties). Daarnaast zijn er geen planschades meer te verwachten.

Risico’s

De risico’s van het grondbedrijf hebben met name betrekking op de vastgestelde grondexploitaties. Voor de risico’s van de grondexploitaties geldt dat er een wisselwerking is tussen de herziening van de grondexploitaties en de risico’s. Wanneer een risico (financieel) wordt verwerkt in de grondexploitatie vervalt daarmee dat specifieke risico; het wordt dan voorzien. Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is afgenomen van € 7,7 miljoen naar € 6,2 miljoen bij 90% zekerheid. Deze daling wordt met name veroorzaakt doordat:

  • De verwachte opbrengstenstijging voor bedrijventerreinen, kantoren en overige verkopen zijn neerwaarts bijgesteld (de komende drie jaar wordt er geen prijsstijging verwacht), waardoor de risico’s zijn afgenomen;
  • Door toepassing van (extern getoetste) marktconforme tarieven voor de m2 prijzen van bedrijventerreinen daalt het risico dat grondprijzen neerwaarts bijgesteld moeten worden;
  • Het programma voor kantoren is neerwaarts bijgesteld, waardoor de risico’s van de afzet zijn afgenomen.

Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft).

Algemeen risico; Rente

In de grondexploitaties wordt meerjarig gerekend op een rente van 2% conform de voorschriften van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Gezien de ontwikkeling van de rente is het te verwachten dat de rente gaat stijgen ten opzichte van de inflatie en moet er een grotere voorziening worden getroffen (20%);

Algemeen risico; uitgifteprijzen

De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan (11%);

Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking woningbouw

De gemeente heeft een convenant afgesloten met de provincie over de ladder van duurzame verstedelijking. De gemeente heeft bijna de volledige ruimte in die ladder geprogrammeerd, waardoor er geen flexibiliteit is en er nauwelijks ruimte is voor nieuwe initiatieven. Indien er voor gekozen wordt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering toe te passen, moet er afgewaardeerd worden (10%);

Businesspark XL

Wanneer het project verslechtert, moet de gemeente voor haar aandeel een hogere voorziening treffen (10%);

Hart van Zuid fase 2b

Wanneer de beoogde ontwikkeling van het Vereenigingsgebouw geen doorgang vindt, zou de gemeente daarvoor aansprakelijk gesteld kunnen worden (6%);

Maatschappelijke Vaste Activa

Verkeerswaarde van de gronden in de Maatschappelijke Vaste Activa daalt, waardoor een grotere voorziening getroffen moet worden (6%);

De markt voor grondverkopen verslechtert

De markt voor grondverkopen is goed en dat is verwerkt in de cijfers. Op het moment dat de markt verslechtert, gaan de verkopen minder snel en moet er meer voorziening getroffen worden (4%);

WTC business district; programma en uitgifteprijzen

De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan en/of het niet volledig kunnen realiseren van het beoogde programma (4%);

Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking niet woningbouw

De gemeente heeft afspraken gemaakt met de netwerkstadgemeenten over de Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020. Hieruit blijkt vooralsnog een kleine over-programmering, die kan leiden tot de noodzaak af te waarderen (4%);

Hart van Zuid Fase 1

Wanneer de door de ontwikkelaar voorgestelde saneringsaanpak voor EMGA Zuid niet haalbaar blijkt, zal een andere aanpak meer kosten met zich mee brengen (3%).

De tien grootste risico’s bepalen afgerond 78% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.