6. Paragrafen 

6.4 Grondbeleid

Visie gemeentelijk grondbeleid

De gemeenteraad heeft de nieuwe nota grondbeleid 2017-2021 op 19 december 2017 vastgesteld.

De gemeente Hengelo wil met haar grondbeleid een bijdrage leveren aan de invulling van haar ambities op het terrein van o.a. volkshuisvesting en economie.

Het grondbeleid is ondersteunend aan programma 3 economie. Het gaat dan met name over de ontwikkeling van de volgende bedrijventerreinen: Westermaat De Veldkamp, Westermaat Campus, Oosterveld en de Kanaalzone in Hart van Zuid. De doelstelling is om 5 hectare bedrijventerrein per jaar te verkopen.

Het grondbeleid is ondersteunend aan het programma Volkshuisvesting. Het doel is om het tempo van realisatie van woningbouw te versnellen. In dat kader wordt in 2018 de gronden aan de Marskant verworven en wordt de grondexploitatie aangeboden aan de gemeenteraad zodat in 2019 begonnen kan worden met de realisatie.

Uiteraard zijn er ook raakvlakken met andere programma’s, zoals:

  • Verkeer (Laan Hart van Zuid, aanleg van wegen en parkeerterreinen in projecten).
  • Sport, cultuur en recreatie (aanleg van openbaar groen in projecten).
  • Volksgezondheid en milieu (rioleringen in de grondexploitaties).

Afhankelijk van de grondvoorraad zal een actief grondbeleid voor nieuwe projecten situationeel worden toegepast. De gemeente opereert behoedzaam en meer faciliterend. In dat opzicht wordt het huidige beleid uit de periode 2012 – 2017 voortgezet. Maar maatschappelijk kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Waar nodig pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Ten opzichte van de vorige nota grondbeleid 2012 – 2017 hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan:

De regelgeving voor actief grondbeleid is belangrijk aangescherpt:

  1. De Ladder voor duurzame verstedelijking (onderdeel Besluit ruimtelijke ordening): “De Ladder” beoogt vraag en aanbod van woningbouwlocaties en bedrijventerreinen beter in balans te brengen. Dit vindt op gemeentelijk niveau zijn vertaling in:
      1. De Woonvisie;
      2. De Herprogrammering bedrijventerreinen.
    1. Vennootschapsbelasting (Vpb-plicht) voor gemeenten: De Vpb-plicht beoogt het structureel maken van winst op het grondbedrijf minder aantrekkelijk te maken;
    2. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV): Het BBV is sterk gewijzigd met het doel risico’s te beperken. De gemeente laat haar grondexploitaties aansluiten bij deze nieuwe regels.
  2. De strenge regelgeving en de reeds gedane investeringen hebben als consequentie dat het grondbedrijf voorzichtig opereert en niet snel zal overgaan tot investeringen. Maar vanuit maatschappelijk perspectief kan het juist wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad en kiest voor meer sturing door middel van actief grondbeleid. Het kan daarbij gaan om belangrijke locaties die niet door marktpartijen worden ontwikkeld en gerealiseerd, maar ook is heel goed mogelijk dat de gemeente uit strategische overwegingen gronden verwerft die wel goed in de markt liggen;
  3. In anterieure overeenkomsten worden in het kader van het kostenverhaal de ambtelijke uurtarieven gehanteerd conform de ministeriële regeling inzake plankosten;
  4. In anterieure overeenkomsten worden bepalingen opgenomen waarbinnen het project moet zijn gerealiseerd. Zo niet, dan kan de nieuwe bestemming zonder schadevergoeding worden ingetrokken. Dit is een uitvloeisel van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is voor de grondexploitaties enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij de nieuwe regelgeving. Indien er een looptijd wordt gehanteerd die langer dan 10 jaar is, moet dit apart inzichtelijk worden gemaakt. In de grondexploitaties wordt daarom geen opbrengstenindexering gerekend na tien jaar. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende vier gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan 10 jaar:

  • We zijn in 2009 een realisatie overeenkomst aangegaan met de woningcorporatie Welbions over Veldwijk Noord. Er zijn vertragingen in de uitvoering ontstaan, waardoor het de verwachting is dat de uitvoering van de overeenkomst pas in 2030 gerealiseerd is. We zijn met Welbions in gesprek om het project te verkleinen naar alleen het middendeel van Veldwijk Noord;
  • In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels;
  • Hart van Zuid is opgedeeld in diverse deelprojecten. De meeste grondexploitaties vallen ruim binnen de tienjaarstermijn. Uitzonderingen hierop vormt het WTC Businessdistrict waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2034. Het WTC Businessdistrict is een compacte kantorenlocatie waarvoor de lange looptijd op zich een risico beperkende maatregel is.
  • In de grondexploitatie van het Oosterveld gaan we uit van een uitgiftetermijn van 11 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen.

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen vastgesteld door uw gemeenteraad. De laatste herzieningen per 1-1-2018 zijn vastgesteld in juli 2018. Deze herzieningen zijn de basis voor deze begroting.

De gemeenteraad heeft de parameters begin 2018 al vastgesteld en bij de vaststelling van de parameters is al rekening gehouden met het gewijzigde BBV. Voorgesteld wordt om de overige parameters (dus niet de rente) te handhaven zoals deze destijds zijn vastgesteld. Dat leidt tot de volgende parameters:

Omschrijving20192020202120222027
  t/m 2027ev.
Kostenindexering3%3%2%2%2%
Rente2%2%2%2%2%
Opbrengstenindex bedrijven0%0%1%2%0%
Opbrengstenindex woningbouw3%3%2%2%0%
Opbrengstenindex kantoren0%0%1%2%0%
Opbrengsten overig0%0%1%2%0%

Hieronder staan de resultaten per grondexploitatie:

OmschrijvingBoekwaarde Eindwaarde Voorziening Einde looptijd
31-12-2017jaarrekening 20172017 grex
        
Verliesgevend
Woningbouw
104 Lange Wemen grondexploitatie-227.350 -513.017 483.427 2020
006 't Rot8.047.145 -4.005.580 3.418.724 2025
027 M kwadraat 0 -0 1.442.255 2021
036 Kristenbos0 -92.871 79.265 2025
101 Broek Noord9.461.879 -4.252.300 3.701.883 2024
102 Broek Oost3.557.324 -738.875 643.235 2024
HART VAN ZUID
701 Lansinkveld Noord10.280.566-5.671.245 5.035.9032023
702 Langeler Erve3.881.030-2.707.038 2.310.4312025
703 hoofdinfrastructuur232.438-3.901.562 3.533.7652022
704 EMGA4.154.918-4.922.555 4.371.0882023
711 fase 2a Industrieplein e.o. 6.909.276-6.891.797 4.921.8632034
712 Vereenigingsgebouw165.295916.317 -751.6992027
713 Noordelijke laan HvZ-2.533.102491.487 -403.1902027
714 Woonstad Noord2.388.978859.263 -704.8952027
715 Zuidelijke laan HvZ295.394-4.422.898 3.628.3172027
716 Kanaalzone1.631.030555.312 -483.4322024
790 Verspreide gronden1.943.112-1.965.419 1.780.1412022
Bedrijventerrein
016 Gezondheidspark16.024.733 -6.085.906 5.194.262 2025
035 't Oosterveld17.509.835 -4.152.183 3.339.447 2028
096 Campus17.492.336 -8.480.908 7.096.444 2022
Exploitaties buiten gemeentelijke administratie
De Veldkamp51.882.099 -28.104.650 16.038.680 2027
BBV De veldkamp1.957.370 2027
Businesspark XL93.150.030 -35.758.871 5.758.489 2035
   
Subtotaal verliesgevend246.246.965  -119.845.297  72.391.772  
WinstgevendContante Waarde
Woningbouw
007 VMBO-533.331 7.391 7.246 2018
044 Veldwijk Noord-2.901.413 374.625 289.597 2030
052 Dalmeden40.031.211 14.535.807 11.016.325 2031
054 Medaillon-20.453 164.750 155.247 2020
069 Brouwerijterrein0 79.544 76.455 2019
XXX Wijkerslokatie Hemmelhorst4.477.948 1.496.075 1.179.645 2029
Bedrijventerrein
084 Zuidelijke Havenweg343.497 34.424 33.749 2018
092 Veldkamptunnel-0 0 0 2018
103 Watertorenpark93.003 7.198 7.057 2018
Subtotaal winstgevend41.490.461  16.699.814  12.765.322  

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een negatief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bij de gemeente Borne en Businesspark XL zit bij de Gemeenschappelijke Regeling BXL in de administratie.

De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. We presenteren de verschillende deelcomplexen bij Hart van Zuid, maar we treffen één voorziening voor het gehele project. Vandaar dat sommige winstgevende deelcomplexen in de bovenstaande tabel toch als verliesgevend wordt gepresenteerd. Voor het verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 1 januari 2018 op € 72,4 miljoen.

Tussentijdse winst

In 2016 is er een wijziging vastgesteld in de wetgeving die gevolgen heeft voor de tussentijdse winstneming van het grondbedrijf. Voor de komende jaren is het de verwachting dat er jaarlijks tussentijds winst genomen moet worden. Deze tussentijdse winsten worden niet opgenomen in de reserve grondexploitaties, omdat deze nog onzeker zijn (e.e.a. is afhankelijk van te realiseren kosten en opbrengsten). De totaal verwachte winsten zijn uiteraard wel verwerkt in de reserve grondexploitaties (bij het afsluiten van het project). Indien we overgaan op het nemen van de tussentijdse winst zal de totale winst daarmee niet wijzigen, alleen het tijdstip wordt, voor een deel, vervroegd.

Ontwikkeling Reserve Grondexploitaties

Naar verwachting bedraagt het vrij besteedbare deel van de reserve eind 2019 € 0,7 miljoen. Dit bedrag loopt naar verwachting op naar € 2,8 miljoen ultimo 2022. In de tabel hieronder staat de verwachte stand van de reserve in de komende jaren (* miljoen).

2019202020212022Reserve0,71,41,92,8

Risico’s

De risico’s van het grondbedrijf hebben met name betrekking op de vastgestelde grondexploitaties. Voor de risico’s van de grondexploitaties geldt dat er een wisselwerking is tussen de herziening van de grondexploitaties en de risico’s. Wanneer een risico (financieel) wordt verwerkt in de grondexploitatie vervalt daarmee dat specifieke risico; het wordt dan voorzien. Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is gelijk gebleven ten opzichte van de jaarrekening (€ 6,2 miljoen) bij 90% zekerheid. Er hebben zich wel wijzigingen in de risico’s voorgedaan. De risico’s zijn gedaald doordat er bij Broek Noord en Landmanserve (contractuele) afspraken zijn gemaakt waardoor de specifieke risico’s, zoals het risico op een grondprijsdaling, zijn vervallen. De risico’s zijn bijvoorbeeld hoger ingeschat voor het gezondheidspark, omdat het de verwachting dat er meer substructuur nodig is als er kleinere kavels worden uitgegeven.

Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft):

  1. Rente: In de grondexploitaties wordt meerjarig gerekend op een rente van 2% conform de voorschriften van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Gezien de ontwikkeling van de rente is het te verwachten dat de rente gaat stijgen ten opzichte van de inflatie en moet er een grotere voorziening worden getroffen (€ 0,8 miljoen, 21%);
  2. Ladder duurzame verstedelijking woningbouw: De gemeente heeft een convenant afgesloten met de provincie over de ladder van duurzame verstedelijking. De gemeente heeft bijna de volledige ruimte in die ladder geprogrammeerd, waardoor er geen flexibiliteit is en er nauwelijks ruimte is voor nieuwe initiatieven. Indien er voor gekozen wordt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering toe te passen, door programma’s binnen de grondexploitatie te schrappen, moet er afgewaardeerd worden (€ 0,6 miljoen, 17%);
  3. Businesspark XL: Wanneer het project verslechtert, moet de gemeente voor haar aandeel een hogere voorziening treffen (€ 0,4 miljoen, 10%);
  4. Uitgifteprijzen: De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan (€ 0,3 miljoen, 7%);
  5. Maatschappelijke Vaste Activa: De verkeerswaarde van de gronden in de Maatschappelijke Vaste Activa daalt, waardoor een grotere voorziening getroffen moet worden (€ 0,2 miljoen, 6%);
  6. Hart van Zuid fase 2b: De afspraken met de koper van het Vereenigingsgebouw worden gekenmerkt door een hoog afbreukrisico (€ 0,1 miljoen, 4%);
  7. WTC business district; programma en uitgifteprijzen: De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan en/of het niet volledig kunnen realiseren van het beoogde programma (€ 0,1 miljoen, 4%);
  8. De markt voor grondverkopen verslechtert: De markt voor grondverkopen is goed en dat is verwerkt in de cijfers. Op het moment dat de markt verslechtert, gaan de verkopen minder snel en moet er meer voorziening getroffen worden ( 0,1 miljoen, 4%);
  9. Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking niet woningbouw: De gemeente heeft afspraken gemaakt met de netwerkstad gemeenten over de Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020 (€ 0,1 miljoen, 4%);
  10. Hart van Zuid Fase 1: Wanneer de door de ontwikkelaar voorgestelde saneringsaanpak voor EMGA Zuid niet haalbaar blijkt, zal een andere aanpak meer kosten met zich mee brengen (€ 0,1 miljoen, 3%).

De tien grootste risico’s bepalen afgerond 80% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.