6. Paragrafen 

6.4 Grondbeleid

Visie gemeentelijk grondbeleid

De gemeenteraad heeft de nieuwe nota grondbeleid 2017-2021 op 19 december 2017 vastgesteld.

De gemeente Hengelo wil met haar grondbeleid een bijdrage leveren aan de invulling van haar ambities op het terrein van o.a. volkshuisvesting en economie.

Het grondbeleid is ondersteunend aan programma 3 economie. Het gaat dan met name over de ontwikkeling van de volgende bedrijventerreinen: Westermaat De Veldkamp, Westermaat Campus, Oosterveld en de Kanaalzone in Hart van Zuid. De doelstelling is om 5 hectare bedrijventerrein per jaar te verkopen.

Het grondbeleid is ondersteunend aan het programma Volkshuisvesting. Het doel is om het tempo van realisatie van woningbouw te versnellen. In dat kader wordt in 2018 de gronden aan de Marskant verworven en wordt de grondexploitatie aangeboden aan de gemeenteraad zodat in 2019 begonnen kan worden met de realisatie.

Uiteraard zijn er ook raakvlakken met andere programma’s, zoals:

  • Verkeer (Laan Hart van Zuid, aanleg van wegen en parkeerterreinen in projecten).
  • Sport, cultuur en recreatie (aanleg van openbaar groen in projecten).
  • Volksgezondheid, milieu en duurzaamheid (rioleringen in de grondexploitaties).

Afhankelijk van de grondvoorraad zal een actief grondbeleid voor nieuwe projecten situationeel worden toegepast. De gemeente opereert behoedzaam en meer faciliterend. In dat opzicht wordt het huidige beleid uit de periode 2012 – 2017 voortgezet. Maar maatschappelijk kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Waar nodig pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Ten opzichte van de vorige nota grondbeleid 2012 – 2017 hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan:

De regelgeving voor actief grondbeleid is belangrijk aangescherpt:

  1. De Ladder voor duurzame verstedelijking (onderdeel Besluit ruimtelijke ordening): “De Ladder” beoogt vraag en aanbod van woningbouwlocaties en bedrijventerreinen beter in balans te brengen. Dit vindt op gemeentelijk niveau zijn vertaling in:
      1. De Woonvisie;
      2. De Herprogrammering bedrijventerreinen.
    1. Vennootschapsbelasting (Vpb-plicht) voor gemeenten: De Vpb-plicht beoogt het structureel maken van winst op het grondbedrijf minder aantrekkelijk te maken;
    2. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV): Het BBV is sterk gewijzigd met het doel risico’s te beperken. De gemeente laat haar grondexploitaties aansluiten bij deze nieuwe regels.
  2. De strenge regelgeving en de reeds gedane investeringen hebben als consequentie dat het grondbedrijf voorzichtig opereert en niet snel zal overgaan tot investeringen. Maar vanuit maatschappelijk perspectief kan het juist wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Daar waar gewenst pakt het grondbedrijf dan een actievere rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad en kiest voor meer sturing door middel van actief grondbeleid. Het kan daarbij gaan om belangrijke locaties die niet door marktpartijen worden ontwikkeld en gerealiseerd, maar ook is heel goed mogelijk dat de gemeente uit strategische overwegingen gronden verwerft die wel goed in de markt liggen;
  3. In anterieure overeenkomsten worden in het kader van het kostenverhaal de ambtelijke uurtarieven gehanteerd conform de ministeriële regeling inzake plankosten;
  4. In anterieure overeenkomsten worden bepalingen opgenomen waarbinnen het project moet zijn gerealiseerd. Zo niet, dan kan de nieuwe bestemming zonder schadevergoeding worden ingetrokken. Dit is een uitvloeisel van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is voor de grondexploitaties enorm gewijzigd. De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties in de begroting aansluiten bij de nieuwe regelgeving. Indien er een looptijd wordt gehanteerd die langer dan 10 jaar is, moet dit apart inzichtelijk worden gemaakt. In de grondexploitaties wordt daarom geen opbrengstenindexering gerekend na tien jaar. Dit is een risico beperkende maatregel. De volgende vier gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan 10 jaar:

  • We zijn in 2009 een realisatie overeenkomst aangegaan met de woningcorporatie Welbions over Veldwijk Noord. Er zijn vertragingen in de uitvoering ontstaan, waardoor het de verwachting is dat de uitvoering van de overeenkomst pas in 2030 gerealiseerd is. We zijn met Welbions in gesprek om het project te verkleinen naar alleen het middendeel van Veldwijk Noord;
  • In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels;
  • Hart van Zuid is opgedeeld in diverse deelprojecten. De meeste grondexploitaties vallen ruim binnen de tienjaarstermijn. Uitzonderingen hierop vormt het WTC Businessdistrict waarin de laatste opbrengsten geraamd zijn in 2034. Het WTC Businessdistrict is een compacte kantorenlocatie waarvoor de lange looptijd op zich een risico beperkende maatregel is.
  • In de grondexploitatie van het Oosterveld gaan we uit van een uitgiftetermijn van 11 jaar. Daarmee wijkt deze grondexploitatie heel licht af van de gestelde tienjaarstermijn en is er geen reden om de termijn aan te passen.

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herzieningen vastgesteld door uw gemeenteraad. De laatste herzieningen per 1-1-2018 zijn vastgesteld in juli 2018. Deze herzieningen zijn de basis voor deze begroting.

De gemeenteraad heeft de parameters begin 2018 al vastgesteld en bij de vaststelling van de parameters is al rekening gehouden met het gewijzigde BBV. Voorgesteld wordt om de overige parameters (dus niet de rente) te handhaven zoals deze destijds zijn vastgesteld. Dat leidt tot de volgende parameters:

Omschrijving20192020202120222027
        t/m 2027 ev.
Kostenindexering 3% 3% 2% 2% 2%
Rente 2% 2% 2% 2% 2%
Opbrengstenindex bedrijven 0% 0% 1% 2% 0%
Opbrengstenindex woningbouw 3% 3% 2% 2% 0%
Opbrengstenindex kantoren 0% 0% 1% 2% 0%
Opbrengsten overig 0% 0% 1% 2% 0%

Hieronder staan de resultaten per grondexploitatie:

 

OmschrijvingBoekwaarde Eindwaarde Voorziening Einde looptijd
  31-12-2017   jaarrekening 2017   2017   grex
               
               
Verliesgevend              
Woningbouw              
104 Lange Wemen grondexploitatie -227.350   -513.017   483.427   2020
006 't Rot 8.047.145   -4.005.580   3.418.724   2025
027 M kwadraat 0   -0   1.442.255   2021
036 Kristenbos 0   -92.871   79.265   2025
101 Broek Noord 9.461.879   -4.252.300   3.701.883   2024
102 Broek Oost 3.557.324   -738.875   643.235   2024
               
HART VAN ZUID              
701 Lansinkveld Noord 10.280.566   -5.671.245   5.035.903   2023
702 Langeler Erve 3.881.030   -2.707.038   2.310.431   2025
703 hoofdinfrastructuur 232.438   -3.901.562   3.533.765   2022
704 EMGA 4.154.918   -4.922.555   4.371.088   2023
711 fase 2a Industrieplein e.o. 6.909.276   -6.891.797   4.921.863   2034
712 Vereenigingsgebouw 165.295   916.317   -751.699   2027
713 Noordelijke laan HvZ -2.533.102   491.487   -403.190   2027
714 Woonstad Noord 2.388.978   859.263   -704.895   2027
715 Zuidelijke laan HvZ 295.394   -4.422.898   3.628.317   2027
716 Kanaalzone 1.631.030   555.312   -483.432   2024
790 Verspreide gronden 1.943.112   -1.965.419   1.780.141   2022
               
Bedrijventerrein              
016 Gezondheidspark 16.024.733   -6.085.906   5.194.262   2025
035 't Oosterveld 17.509.835   -4.152.183   3.339.447   2028
096 Campus 17.492.336   -8.480.908   7.096.444   2022
               
Exploitaties buiten gemeentelijke administratie            
De Veldkamp 51.882.099   -28.104.650   16.038.680   2027
BBV De veldkamp         1.957.370   2027
Businesspark XL 93.150.030   -35.758.871   5.758.489   2035
               
Subtotaal verliesgevend 246.246.965   -119.845.297   72.391.772    
               
Winstgevend         Contante Waarde
Woningbouw              
007 VMBO -533.331   7.391   7.246   2018
044 Veldwijk Noord -2.901.413   374.625   289.597   2030
052 Dalmeden 40.031.211   14.535.807   11.016.325   2031
054 Medaillon -20.453   164.750   155.247   2020
069 Brouwerijterrein 0   79.544   76.455   2019
XXX Wijkerslokatie Hemmelhorst 4.477.948   1.496.075   1.179.645   2029
               
Bedrijventerrein              
084 Zuidelijke Havenweg 343.497   34.424   33.749   2018
092 Veldkamptunnel -0   0   0   2018
103 Watertorenpark 93.003   7.198   7.057   2018
               
Subtotaal winstgevend 41.490.461   16.699.814   12.765.322    

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een negatief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarde van de Veldkamp, de Hemmelhorst en Businesspark XL zitten niet in de gemeentelijke administratie. De boekhouding van de Hemmelhorst en de Veldkamp zitten bij de gemeente Borne en Businesspark XL zit bij de Gemeenschappelijke Regeling BXL in de administratie.

De negatieve bedragen op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. We presenteren de verschillende deelcomplexen bij Hart van Zuid, maar we treffen één voorziening voor het gehele project. Vandaar dat sommige winstgevende deelcomplexen in de bovenstaande tabel toch als verliesgevend wordt gepresenteerd. Voor het verlies treffen we voor ons aandeel op contante waarde een voorziening. Die voorziening komt uit per 1 januari 2018 op € 72,4 miljoen.

Tussentijdse winst

In 2016 is er een wijziging vastgesteld in de wetgeving die gevolgen heeft voor de tussentijdse winstneming van het grondbedrijf. Voor de komende jaren is het de verwachting dat er jaarlijks tussentijds winst genomen moet worden. Deze tussentijdse winsten worden niet opgenomen in de reserve grondexploitaties, omdat deze nog onzeker zijn (e.e.a. is afhankelijk van te realiseren kosten en opbrengsten). De totaal verwachte winsten zijn uiteraard wel verwerkt in de reserve grondexploitaties (bij het afsluiten van het project). Indien we overgaan op het nemen van de tussentijdse winst zal de totale winst daarmee niet wijzigen, alleen het tijdstip wordt, voor een deel, vervroegd.

Ontwikkeling Reserve Grondexploitaties

Naar verwachting bedraagt het vrij besteedbare deel van de reserve eind 2019 € 0,7 miljoen. Dit bedrag loopt naar verwachting op naar € 2,8 miljoen ultimo 2022. In de tabel hieronder staat de verwachte stand van de reserve in de komende jaren (* miljoen).

 

2019202020212022Reserve0,71,41,92,8

Risico’s

De risico’s van het grondbedrijf hebben met name betrekking op de vastgestelde grondexploitaties. Voor de risico’s van de grondexploitaties geldt dat er een wisselwerking is tussen de herziening van de grondexploitaties en de risico’s. Wanneer een risico (financieel) wordt verwerkt in de grondexploitatie vervalt daarmee dat specifieke risico; het wordt dan voorzien. Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is gelijk gebleven ten opzichte van de jaarrekening (€ 6,2 miljoen) bij 90% zekerheid. Er hebben zich wel wijzigingen in de risico’s voorgedaan. De risico’s zijn gedaald doordat er bij Broek Noord en Landmanserve (contractuele) afspraken zijn gemaakt waardoor de specifieke risico’s, zoals het risico op een grondprijsdaling, zijn vervallen. De risico’s zijn bijvoorbeeld hoger ingeschat voor het gezondheidspark, omdat het de verwachting dat er meer substructuur nodig is als er kleinere kavels worden uitgegeven.

Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft):

  1. Rente: In de grondexploitaties wordt meerjarig gerekend op een rente van 2% conform de voorschriften van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Gezien de ontwikkeling van de rente is het te verwachten dat de rente gaat stijgen ten opzichte van de inflatie en moet er een grotere voorziening worden getroffen (€ 0,8 miljoen, 21%);
  2. Ladder duurzame verstedelijking woningbouw: De gemeente heeft een convenant afgesloten met de provincie over de ladder van duurzame verstedelijking. De gemeente heeft bijna de volledige ruimte in die ladder geprogrammeerd, waardoor er geen flexibiliteit is en er nauwelijks ruimte is voor nieuwe initiatieven. Indien er voor gekozen wordt om flexibiliteit in de woningbouwprogrammering toe te passen, door programma’s binnen de grondexploitatie te schrappen, moet er afgewaardeerd worden (€ 0,6 miljoen, 17%);
  3. Businesspark XL: Wanneer het project verslechtert, moet de gemeente voor haar aandeel een hogere voorziening treffen (€ 0,4 miljoen, 10%);
  4. Uitgifteprijzen: De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan (€ 0,3 miljoen, 7%);
  5. Maatschappelijke Vaste Activa: De verkeerswaarde van de gronden in de Maatschappelijke Vaste Activa daalt, waardoor een grotere voorziening getroffen moet worden (€ 0,2 miljoen, 6%);
  6. Hart van Zuid fase 2b: De afspraken met de koper van het Vereenigingsgebouw worden gekenmerkt door een hoog afbreukrisico (€ 0,1 miljoen, 4%);
  7. WTC business district; programma en uitgifteprijzen: De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de uitgifteprijzen onder druk komen te staan en/of het niet volledig kunnen realiseren van het beoogde programma (€ 0,1 miljoen, 4%);
  8. De markt voor grondverkopen verslechtert: De markt voor grondverkopen is goed en dat is verwerkt in de cijfers. Op het moment dat de markt verslechtert, gaan de verkopen minder snel en moet er meer voorziening getroffen worden ( 0,1 miljoen, 4%);
  9. Algemeen risico; ladder duurzame verstedelijking niet woningbouw: De gemeente heeft afspraken gemaakt met de netwerkstad gemeenten over de Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020 (€ 0,1 miljoen, 4%);
  10. Hart van Zuid Fase 1: Wanneer de door de ontwikkelaar voorgestelde saneringsaanpak voor EMGA Zuid niet haalbaar blijkt, zal een andere aanpak meer kosten met zich mee brengen (€ 0,1 miljoen, 3%).

De tien grootste risico’s bepalen afgerond 80% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.